Как продать объект незавершенного строительства
 

Добрый день! Подскажите пожалуйста! Был в аренду з/у под ИЖС. Получил разрешение на строительство. Возвел 18 %. Обратился в муниципалитет за выкупом, вынесли постановление и заключили договор купли-продажи. Оплатил. Подписали соглашение о расторжении договора аренды з/у. Пошел регистрировать. Сдал куплю продажу и расторжение. Расторжение зарегистрировали. В регистрации купли-продажи отказали. Обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа. Суд тоже отказал. Так как в статье 36 ЗК РФ нет - объектов незавершенного строительства. Подал апелляционную жалобу, приняли, назначили, жду. В настоящий момент непонятна судьба з/у? Он и не в аренде и не в собственности,но на нем расположен объект недвижимости на который есть свидетельство на право собственности.

Вопрос: можно ли продать объект незавершенного строительства в такой ситуации, когда земля не принадлежит ни на каком виде права?

Думаю, что зарегистрировать ДКП на "незавершенку" без земли у Вас не получится. Добивайте "тему" в суде. Так ближе и надежней.

ситуевина. насколько знаю дмс не заключал договоры купли продажи зу в таких случаях по тем же основаниям.

Только узаконить через суд, По-другому не как. И продать тоже не получится.

Судьба зем участка? Он в собственности муниципалов. Вы хотите зарегистрировать по недействительной сделки свое право. И краевой откажет.

[quote=slash2009;29583448]Вопрос: можно ли продать объект незавершенного строительства в такой ситуации, когда земля не принадлежит ни на каком виде права? [/quote] Ситуация интересная! Я думаю так. Право на незавершёнку есть, т.е. можно им распоряжаться, участок сформирован - есть границы и кадастровый номер, поэтому, на мой взгляд, можно составить договор купли-продажи объекта недвижимости в котором прописать, что объект расположен на таком-то з/у, право на который не зарегистрировано...

По-поводу земли. Судебная практика по данному вопросу противоречивая в части обязывания кого-либо! Но, поскольку заплачены за участок деньги, есть постановление, заключён дкп, то можно с иском к администрации о признании права собственности!

1. Верховный суд по данному вопросу уже высказался- з/у для ИЖС под незавершенкой выкупать можно. - посмотрите суд.акты
2. Если у вас зарегистрировано право на вашу незавершенку- можете смело продавать, проблем нет, новый покупатель обратиться за оформлением прав на землю.

1-Pravo 45 >
4-andrey333 >

с чего это вдруг она не оформлена или еще лучше в собственности муниципалов????

у меня на руках нормативный акт органа местного самоуправления о предоставлении мне земельного участка в собственность за плату!!! Которое вступает в силу с момента его подписания и в настоящее время действует и никем не отменено!!!

8-slash2009 >В Су-уд.

Вот ещё это можно использовать в апелляции.
Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2012 N 71-В11-13
...Постановлением главы администрации Гурьевского муниципального района от 3 ноября 2009 года изменено разрешенное использование земельного участка на "для завершения строительства индивидуального жилого дома" и участок предоставлен Климову Н.Д. в собственность за плату, о чем заключен соответствующий договор.
Климов Н.Д. обратился в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок, в чем ему было отказано со ссылкой на ст. 36 Земельного Кодекса РФ.
...То обстоятельство, что объект строительства жилого дома не завершен, не может, при данных обстоятельствах дела, служить основанием для отказа в регистрации права собственности, поскольку имеется соответствующий договор с администрацией муниципального района, что не противоречит положениям пункта 5 части 1 статьи 1, статьи 15, пункта 4 статьи 28 и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 23 декабря 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 23 марта 2011 года - отменить.
Принять по делу новое решение, которым заявление Климова Н.Д. - удовлетворить. Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, Климову Г.Д.

10-newcons > Вот за это огромное человеческое спасибо!))

10-newcons > Я на это определение в суде 1 инстанции ссылался, но суд все равно отказал!!!(((

Идите дальше, судебная практика однозначна именно по ИЖС

11-пожалуйста!)
12-этого можно ожидать и в апелляции, поэтому см. 6
13-практику - по ижс, я видел на региональных уровнях и то - [b]неоднозначую[/b]! Если есть пример решения ВС, приведите, интересно!

14-newcons > а если обратиться с иском к муниципалитету о признании права собственности на земельный участок, с вязи с постановлением, договором купли продажи и квитанцией об оплате?

покупал незвершенку(ижс), земля никак не оформлена была, зарегил ДКП, потом землю в аренду, только это не краснодар

16-D N > у вас вообще другая ситуация!))

15 - Ну так я Вам об этом и написал в 6-м посте.
Если в апелляции не удастся решить вопрос с обжалованием отказа, то иск к администрации. Но перед ним можно пробовать сдавать на регистрацию повторно, вдруг другому регистратору дело попадёт и всё прокатит...) Только в пакет документов приложите вышеуказанное решение Верховного суда, чтобы развеять возможные сомнения регистратора. Удачи!

[quote=newcons;29603448]Но перед ним можно пробовать сдавать на регистрацию повторно, вдруг другому регистратору дело попадёт и всё прокатит...) Только в пакет документов приложите вышеуказанное решение Верховного суда, чтобы развеять возможные сомнения регистратора. Удачи! [/quote]
Бесполезно, однозначно. newcons советует сделать это только потому, что не знает специфики формирования и учета дел росреестра.
1. Дела формируются пообъектно т.е. если дело было создано на объект, вся история действий по объекту отражается в одном деле. Следовательно все отказы и решения по делу в базе будут видны любому регистратору.
2. Если обжалуется решение гос.органа об отказе это будет в деле отражено, да и само дело будет в юр.отделе.
Так что вы потратите бестолку и деньги и время.

[quote=Оля ля;29603567] newcons советует сделать это только потому, что не знает специфики формирования и учета дел росреестра.[/quote] Я советую это сделать потому, что: 1. знаю, что есть такая специфика, 2. есть прецеденты регистрации права после повторной подачи, 3. Стоимость мероприятия - всего 200 р., 4. Можно подавать не дожидаясь решения апелляции! 5. Я бы сам так сделал!

19-Оля ля > а вы бы не смогли помочь в решении данного вопроса? ... не за спасибо?

[quote=slash2009;29604812] 19-Оля ля > а вы бы не смогли помочь в решении данного вопроса? ... не за спасибо? [/quote] Каким образом прикажете помочь? ))

за деньги, готовь квитанцию) и приказывай самостоятельно, это привилегия решателей вопросов))

22-Оля ля > давайте для начала телефонами обменяемся, о встрече договоримся! Я так полагаю вы практик?

Откажут!!! Незавершенка находится на безправном владении зем. участком. ст. 36 предоставляет исключительное право приобретения в собств. т.е. то законное право на основании которого существует незавершенка ...одни косяки администрац...

25-andrey333 > читайте пост № 8

26- и что дальше? не нормативный, а административный! Росреестр для того и существует чтобы от имени государства проверять правовую природу сделок.

27-andrey333 > сделка - это договор, а постановление это правовой акт органа местного самоуправления! Не путайте с нормативно - правовым актом! Вот как раз действительность сделки (договора) они имеют право проверять, а постановления - нет!

27-andrey333 > советую почитать 131-фз и уставы муниципальных образований!

[quote=slash2009;29591687]у меня на руках нормативный акт органа местного самоуправления [/quote]
Это я путаю?

Вы интересный товарищ! Оспариваете действия Росреестра и при этом читаете про муниципалов, как там у них все происходит. Почитайте фз 122 . Что служит основанием, в каких случаях отказ, особенности и т.д.

30-andrey333 > причем здесь постановление администрации к 122 фз! У вас я так смотрю смешали в кучу, коню люди....

[quote=slash2009;29607350] 22-Оля ля > давайте для начала телефонами обменяемся, о встрече договоримся! Я так полагаю вы практик? [/quote] Для такого существует личная почта - пишите о своих проблемах, пообщаемся.

0-slash2009 >надо сначала оформить чисто землю - то есть закрыть глаза на недвигу.
для этого надо, чтобы в ДКП с МО предмет договора в точности повторял договор аренды - ЗУ кадастровым таким-то, площадью такой-то И ВСЁ.
МО не имеет оснваний включать в ДКП ЗУ что-то помимо земли - они не продают объект незавершенного строительства, поскольку у них в муниципальной казне нет такого объекта. и продавать его они не могут. а ЗУ - есть.
регистратор отказывает именно на законном основании, но нарушитель закона - юрист МО.
соответственно надо переделать ДКП на пустой ЗУ, как из муниципальной казны.
соответственно пустой участок регистрируется, и сразу можно звать техинвентаризацию (БТИ) для подготовки технического или кадастрового паспорта уже на незавершенку.
ну или через суд. ИМХО дороже и дольше.

да, звать техинвентаризацию - и по готовности техпаспорта снова в роскадастр уже для регистрации объекта недвижимости на ЗУ как единого целого.

34-markonx > а каким образом и на основании какого нормативного акта ОМС продаст з/у без объекта недвижимости? Основанием то является объект недвижимости на з/у. И в договоре не указано что ОМС мне продает незавершенку, там указано что з/у под объектом незавершенного строительства!

35-slash2009 >нормативный акт один - "что имею", то есть земля. если открыть ЗК РФ и посмотреть что такое ЗУ - "участок поверхности, границы которого описаны в установленном порядке" (по памяти). нет там ни слова про незавершенку.
вопрос следует ставить строго наоборот: на основании какого НПА муниципалы продают ЗУ, указывая на её связь с объектом недвижимости?
объект - это ЗУ целевым назначением "ИЖС". и только.
нет основания писать слова "под НЗОС". тут нужно нанизать пяток статей из 1 части ГК.
грубо говоря объект наследует судьбу земли. земля продается вам. объект вам продан быть не может. регистратор останавливает сделку.
чтобы конструкция сложилась, нужно объект (по этой схеме) передать муниципалам, они принимают его в казну и тогда продают вам вместе с землей.
не улыбается, правда?
продавать можно только то, чем владеешь, будь то объект, право или обязательство. учитывая неразрывность судьбы земли и недвиги - продавать "под" нельзя. они этого объекта или права не имеют.

если говорить строго, до ДКП должен иметь хитрую конструкцию, и охватывать период от фактического предоставления ЗУ в аренду (то есть получения права владения - моги строить, не моги продавай), и продаваться тогда должно ПРАВО (часть исключительных прав), а не объект. тогда все становится на свои места - застройщик строит, инвентаризаирует и регистрирует, потом оплачивает ПРАВО полного распоряжения (как составная часть права владения и распоряжения).
но требовать такого с муниципалов и регистраторв не стоит.
они превышают свои полномочия, требуя с застройщика техпаспорт и указывая в договоре КП чужой объект владения, пусть даже и в описательной части.
само указание на наличие на ЗУ недвиги порождает гражданско-правовые последствия (единая судьба), что нарушает ваше право распоряжаться (отказ в регистрации).
то есть указание (как словесная конструкция в договоре) "под недвижкой" = нарушение прав.
нарушенное право должно быть восстановлено. проще всего - убрать из договора эти слова.
можно путем изложения пунктов в новой редакции, можно путем перезаключения с тем же предметом договора, можно по обоюдному согласию сторон, можно по решению суда.

33,34,36,37 - ой, что-то вы совсем не туда, не о том, ей-богу. Это уже вообще какие-то дебри, совсем не относящиеся к сути вопроса.
В регистрации отказано необоснованно. Регистратор не имеет право отказать в регистрации права собственности на з/у под ИЖС на том основании, что на нем незавершенка, соответствующую судебную практику и в этой теме и в других уже приводили, есть много других суд.решений, в том числе разъяснения высших судебных инстанций.

Краевая коллегия решение суда оставила без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказано!!! Вот так вот!