| 0
- 22.07.2015 - 17:31
|
Добрый день, обращаюсь к Вашему опыту и знаниям в части Градостроительного и Жилищного кодекса, Правил землепользования и застройки г. Краснодара и еже с ними… Т.к. почитав нормативку, самостоятельно однозначных ответов найти не удалось. Планируется возведение так называемого «Дуплекса». Вернее как его правильно обзывать я теперь и не знаю, ведь: 1) индивидуальный жилой дом - отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем 3, предназначенный для проживания одной семьи (п. 2.1 ст. 49 ГК РФ; п.8.а ст. 2 ПЗиЗ) 2) жилой дом блокированной застройки - жилой дом с количеством этажей не более чем 3, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживание одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2.2 ст. 49 ГК РФ; п.8.б ст. 2 ПЗиЗ) 3) многоквартирный жилой дом: 3.1) многоквартирный дом с количеством этажей не более чем 3, состоящий из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает 4, в каждой из которых находится несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (п. 2.3 ст. 49 ГК РФ). 3.2) жилой дом, состоящий из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещение общего пользования в таком доме (п.8.в ст. 2 ПЗиЗ). Каждое из определений можно «за уши», а какие-то и более откровенно притянуть к Дуплексу, но: из представленного выше под многоквартирник попасть совсем не хочется, хотя определение по п.3.2 подходит в том числе. И на практике я слышал с дуплексами такое случается. С другой стороны СП 54.13330.2011 от 20.05.2011 г. (СНиП 31-01-2003, Дома жилые многоквартирные)) и СП 55.13330.2011 от 20.05.2011 г. (СНиП 31-02-2001, Дома жилые одноквартирные)) – подобного рода строения четко определяют к ОДНОквартирным домам. С индивидуальным жилым домом Дуплекс не вяжется ввиду предназначения для проживания двух семей. Есть еще дом блокированной застройки… В общем, для себя так и не решил к чему его отнести. А из «правильного» определения вытекает «правильная» земля под него. Так вот если это ИЖС, то все предельно ясно. Еже ли это дом блокированной застройки – то на земли под строительство ИЖС, согласно все тем же ПЗиЗ он попадает только по УСЛОВНО разрешенному виду использования – а это публичные слушания, дополнительное время и, надо понимать, средства. В общем, эта стройка такого не переживет. По основному виду разрешенного использования дом блокированной застройки попадает на зоны Ж.2 и Ж.3 – туда же куда и многоквартирники, а это совсем другая цена за сотку, и опять же совсем не про эту стройку. После решения по земле у меня возникает вопрос по разрешению на строительство – под п.9. ст.51 Градостроительного кодекса попадает по определению Индивидуальное жилищное строительство, остальное согласно п.7 все той же статьи – перечень документов шире и все гораздо сложнее… И крайний вопрос для меня в этой цепочки – право собственности. Блокированный дом и многоквартирник попадает на Ввод в эксплуатацию, что опять же плохо, остальное – под «дачную амнистию». А по результату хотелось бы иметь 4 отдельных свидетельства – 2 на 2 дома и 2 на 2 участка. Не понятно на сколько это реально. А быть может на практике подобные вопросы решают на землях Сельхозназначения? Разрешение не требуется, возводится Жилое строение (очередной, кстати, термин) и регистрируется по «Амнистии»? Хотя я так понимаю еще через суд или экспертизу какую придется доказывать, что оно, это строение, Жилой Дом, и второе – прописка только в случае если это Дачный земельный участок… В общем, получилось четыре вопроса, хотя все они вытекают из первого: 1) законное определение, соответствующие «дуплексу»; 1.2) на какой земле можно затеять стройку; 1.3) какой комплект доков под Разрешение на строительство; 1.4.) процедура регистрации (ввод в эксплуатацию, право собственности, прописка). Страха и сомнений в затеи все больше, хотя с другой стороны никакого велосипеда не изобретал – подобных строений ни одна тысяча в Краснодаре. Просто хотелось бы сделать все по уму, но своего собственного здесь уже не хватает, да и опыт подобный отсутствует, еще и местная специфика, наверное, какая-то есть… Заранее выражаю благодарность всем кто осилил выше написанное, не остался равнодушным и поможет разобраться с этими вопросами. Если стройка всё-таки случится, готов проставиться!     | |
| 1
- 22.07.2015 - 22:47
|
еще один частник нарисовался-не сотрешь.... Знаете что? В законодательстве все написано. Тратить время на многочасовую письменную консультацию- вряд ли здесь найдете желающих. И уж тем более- за "проставиться". И тем более- если стройка случится. То есть вам оно как бы щас не надо, и вы так, из спортивного любопытства интересуетесь. Поэтому идите-ка в МФЦ, и получайте списки документов, которые вас интересуют. Или на сайте МФЦ. | |
| 2
- 22.07.2015 - 23:00
|
1- ага, не впечатляет понятие "проставиться". хоть бы не врали... автору- все уже написано, что лучше не скажешь! | |
| 3
- 23.07.2015 - 10:02
|
1-почти блондинка > "Знаете что"... "нарисовались" здесь Вы, еще и по моей просьбе. Что в законодательстве написано, выше есть выкопировки и ссылки на нормативку - однозначных выводов из этого не сделать, поэтому на форум и обратился. Форум для подобного обмена опытом и знаниями и служат, это не ресурс платной юр. консультации. 2-Ave Caesar > уважаемый, с Вами мы не знакомы, и делать выводы о моей "честности" из одного поста не стоит. К первым двум собеседникам интерес пропал - сколько не из-за содержания ответов, а из-за их подачи. Для всех остальных, кто не пройдет мимо и кого "не впечатляет" - можете более профессионально предложить свои услуги на заданную тематику за соответствующее вознаграждение? Жду контакты в теме или в личном сообщении, готов встретиться. | |
| 4
- 23.07.2015 - 10:20
| 1-почти блондинка > ответил на Ваше личное сообщение... | |
| 5
- 23.07.2015 - 16:13
|
Списки документов понятны и без МФЦ, а вот ответы на заданные вопросы там не найти, если уж МинЭк РФ разобраться не может..."в настоящее время в действующем законодательстве РФ отсутствуют однозначные и четкие формулировки..." https://www.google.ru/url?sa=t&rct=j...,d.bGQ&cad=rjt | |
| 6
- 24.07.2015 - 09:23
|
вам что угодно подходит, неважно как назовете. Пока можно под дуплекс и ижс подтянуть. Единственное, вопрос с землей- у сельхоз.тоже есть свои виды РИ. На пастбищах или под ведение КФХ вряд ли спокойно достроите. Лишь бы при проверках было что показать уполномоченным органам. Если они начнутся вдруг. с ремонтом быстрее продается, чем без него. (знаю от того, кто строил ранее- щас бросил это занятие). | |
| 7
- 24.07.2015 - 13:51
|
у каждого застройщика свое "по уму", поскольку вариантов оформления может быть несколько как-то вона случай был, прознал застройщик пятиквартирного таунхауса, что едет к нему некая проверка, а дом в документах как ИЖС значится, вызвал он джамшутов, раздал им кувалды, они в стенках между квартирами быстро настрогали двери и вот он - дом для проживания одной семьи...но такой вид проверки если и возможен, то на НЕсобственной земле (арендованной например) обычно делают так: строят дуплекс без разрешений или с разрешением под ИЖС, потом делят дуплекс по помещениям (напополам то есть) с целью разводки на каждую часть своих счетчиков/водопроводов и пр. и реализуют. естественно, такой процесс подразумевает где-то как-то "проставиться", но он дешевле, проще и быстрее (время куда больше денег стоит) нежели идти от дома блокированной застройки или многоквартирника | |
| 8
- 24.07.2015 - 14:15
|
7-Шарапов > вот, действительно интересный комментарий. Пару уточнений: 1) если участок в собственности неужели выездная проверка надзорных органов априори не возможна? Или я не верно понял Ваше уточнение... 2) после такой делёжки ИЖСа по результату имеем два индивидуальных дома и два участка в собственности,или долёвка получается? Шарапов, а как на Ваш взгляд такой путь - два смежных участка, два разрешения на ИЖС. Дома стена к стене. Ведь блокировать дома с позволения второго собственника при соблюдении пожарных и иных норм - вроде как не запрещено... Правда конструктивно объект получается один (общая средняя стена, фундамент, кровля) - но ведь проект никто при выдачи РнС не просит, а ввод в эксплуатацию по амнистии не требуется. | |
| 9
- 25.07.2015 - 10:30
|
вы не получите 2 свидетельства на дом, и 2 на участок. По одной простой причине- у вас там не 2 дома, а 1, разделенный между половинами- стеной-перегородкой. Но он имеет- общую стену, общую крышу, общий фундамент. А каких двух свидетельствах на 2 дома речь? неа, только после раздела- 2 свидетельства, каждое из которых- либо на 1/2 долю жилого дома, либо на квартиру. То же самое с участком- он будет неделимым в натуре, т.е. два адреса вы не получите. | |
| 10
- 25.07.2015 - 10:32
|
опять же- вы же читали правила застройки и землепользования. И был вопрос о сельзозземлях- так у них тоже есть свои виды разрешенного использования. | |
| 11
- 25.07.2015 - 12:05
|
10-почти блондинка > на таунхаус есть свидетельство. Дргу строил проблем, если не путаю, особых не было. Про дуплекс не знаю, а таунхас когда начинал строить - просто получил разрешение на строительство. Из разговора я понял, что это не сложно. | |
| 12
- 25.07.2015 - 12:42
| на тауны делают разрешение, если не ошибаюсь, в пределах месяца щас | |
| 13
- 25.07.2015 - 18:36
|
12-почти блондинка > а в чем проблема, я думал, что таун и дуплекс - строиться как ИЖС, а потом все проблемы решаются по мере поступления. Буквально сегодня видел дом у которого 7 входов. Просто большой дом, часть сдаётся в аренду нескольким арендаторам. Что мешает так построить, а потом продать части? Я не понимаю. | |
| 14
- 27.07.2015 - 20:03
|
8 ну дык это уже совсем другой случай, он к дуплексу отношения не имеет....хотя обсудим далее выездные проверки - это из области "и на старуху бывает...", тупо не повезло, по типу как снесли дом на кадетском и кинули кучу жильцов, бесполезная акция, практически бесполезная (то есть практику не решит), а если будет свидетельство на землю и на дом, никто это уже оспаривать не будет тот случай что я описал не имеет отношения к дележке дома, все остается в долевой собственности можно еще построить 2 дома стена к стене, между ними деформационный шов, но архитектура не разрешит ибо не блокируют щас дома, запрещено правилами землепользования (может какими согласиями, экспертизами и заключениями возможно решить, хотя сомневаюсь) повальное большинство строителей покупают землю, строят дом или дома, по упрощенке ставят на учет и регистрируют, если надо делят как самостоятельные объекты, т.е. отдельный земля и отдельный дом и на продажу вернемся к абзацу номер один, строим дуплекс, а регистрируем как 2 отдельных дома (экономически выгоднее строить дуплекс, а не 2 дома очень рядом), делим землю, получаем профит с продажи вы можете конечно делать как в п.9,10,12, но имхо заморочки все это, долго, а время - это деньги, не делают щас так, в стране бушующей бюрократии я бы не усложнял ЗЫ. пожарные нормы, РнС, амнистия, проекты...все правильно | |
| 15
- 27.07.2015 - 20:20
|
+14 прошу прощения прозевал про 2 смежных участка, не дадут там разрешения, запрещено блокировать правилами землепользования правда есть люди, которым важно получить разрешение на строительство, а строят не в соответствии с таким разрешением, может козырнуть перед соседями типа "мне разрешили, всем досвидос" | |
| 16
- 29.07.2015 - 16:50
|
В общем, ознакомившись с представленными здесь комментариями, а так же по результату двух очных "консультаций" в Краснодаре (один человек - из фирмы, оказывающей услуги по оформлению разрешительной и сдаточной документации в строительстве, второй - юрист компании, специализирующейся на малоэтажном строительстве) выводы получаются следующие: 1) если при оформлении разрешительной документации на строительство обозначаем, что это будет Дуплекс - попадаем в лучшем случае на дом блокированной застройки, в худшем - на многоквартирник. Так или иначе - расширенный комплект документов под РнС, дорогая земля, ввод в эксплуатацию, в общем - сложно, дорого и долго. Дом получится "золотой", затевать такую стройку ради двух "квартир" - смысла не имеет; 2) два дома ИЖС по границе двух смежных участков - не смотря на то, что согласно п.3.1 ст. 27 ПЗиЗ Краснодара с изм. от 28.05.2015 г. блокировка зданий по письменному согласию правообладателей смежных земельных участков допускается, тут склонен прислушаться к опыту Шарапова - подобное решение данной задачи неверное, по результату сопоставимое с вариантом №1; 3) остается поступить так - получить РнС на ИЖС, построиться, а дальше - либо доли, либо квартиры. Кстати, в случае если по итогу должны получится две квартиры - никто не заставит изменять РВИ земли? или еще чего по факту многоквартирника? А земля, я так понимаю, все равно останется в долях... Есть еще схема, обозначенная уважаемым Шараповым здесь на форуме в далеком 2013, процитирую с его позволения: "1. для начала разлитеровка дома, это посредством БТИ делается, в результате техпаспорт на 2 разных литера 2. топосъемка 3. проект межевого плана на раздел 4. в архитектуру за адресными справками 5. вот теперь окончательный межевой по разделу участка 6. в кадастр за кадастровыми паспортами на участки 7. техпланы на дома с уже новыми присвоенными адресами 8. в кадастр за паспортами на дома 9. юстиция, регистрация прав на участки, регистрация прав на дома...судя по всему посредством прекращения долевой собственности не знаю как другие, но я так делаю)) стоимость всего-превсего не дороже 50тыр. в итоге получаете на руки техпаспорта, кадастровые на дом и землю, адресные, свидетельства, еще и топосъемка впридачу актуальная на руки". Если схема и по сей день рабочая, и не упустить из виду минимально разрешенную Правилами землепользования и застройки площадь участка в 300 кв.м - получаются два счастливых собственника, не обремененных тяготами долевой собственности. Или к этой схеме есть замечания? | |
| 17
- 29.07.2015 - 17:40
|
1 квартиры не получите в ижс, квартиры бывают только в многоквартирном доме, только помещения (квартира не равно помещение), но тут все останется в долях, кроме самих помещений 2 схема та же (может ценник немного подскочил), только пункт 1 уже не рабочий, разлитеровка не даст желаемого результата, только 2 разных дома, да и техпаспорта уже никому не нужны, че на них тратиться прелесть этой схемы в том, что дома вы должны построить аж к 7 пункту (и то полного завершения стройки не требуется), т.е. все можно делать параллельно. из практики, без особых вложений по "ускорению" разных процедур: оформление=строительство по срокам, т.е. ДО полугода по поводу блокировки, не совсем корректно выразился, возможно блокировать, но в соответствии с частью 3 статьи 10 ПЗЗ все отклонения от правил застройки через публичные слушания, согласия соседей недостаточно, это долго (раз в полгода они собираются), да и дороже выйдет...это если оформлять РнС 3 заставлять менять разрешенку напрямую не будут, возможно составление протокола о нецелевом использовании участка, а там 2 пути: смена ВРИ либо снос, случай редкий если земля негосударственная, никто за ней особо не следит, если речь не идет о многоэтажке | |
| 18
- 31.07.2015 - 15:14
|
17-Шарапов > 1) по поводу блокировки, теперь окончательно уяснил - спасибо за доп. комментарии. 2) теперь прошу уточнений относительно необходимости техпаспорта... в 93-ФЗ О "дачной амнистии" с изм. от 23.06.2014, сказано: "технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание". Выходит на текущий момент на самом деле таковым документом является кадастровый паспорт? В целом, если я верно понимаю, в каком-то там году была произведена передача данных по объектам недвижимости из БТИ в кадастровую палату, тут же была признана необходимость корректировки этих данных, для этой цели в том числе служит технический план. Т.е. имеем тех. паспорт на руках, если данные с кадастровым - бьются, все ок. Если нет - заказываем тех. план и далее новый кадастровый. Но это по объектам которым в Росреестре уже есть данные, по впервые регистрируемым - сразу за тех. планом и кад. паспортом, верно? а на основании чего делается тех. план? раньше пользовались данными из тех. паспорта, а сейчас некая декларация, заполняемая собственником? Остались ли такие действия, которые без тех. паспорта сейчас не совершить? | |
| 19
- 31.07.2015 - 17:44
|
18 по вопросу 2) если вкратце, да) техплан составляется на основе декларации (собственник объекта или участка), техпаспорта до 2013 г., проекта, разрешения на ввод в эксплуатацию, самый удобный и простой вариант - это декларация, но она допускается только в отношении ИЖС, ЛПХ, садов и дач, гаражей (если они в ГСК), все остальные объекты по декларации не поставить (например, МКД, дуплекс, таунхаус, башня связи, газопровод, дорога, магазин и т.д.) техпаспорт просят еще наши "отсталые" муниципалы типа архитектуры (для присвоения адресов), горгаз (для определения места расположения котла, хотя можно и без техпаспорта вроде как уже), НЭСК вроде просил для разводки счетчиков банки, ипотеки, сделки, кредиты...и даже ввод в эксплуатацию многоэтажного дома уже обходятся без техпаспортов если отвечать на последний вопрос, то де-юро нет таких действий, а там каждый кулик...то есть муниципал, свое болото хвалит | |
| 20
- 03.08.2015 - 16:39
| 19-Шарапов > получилось совсем даже не вкратце, а вполне развернуто) Уважаемый, Шарапов, отдельное Вам спасибо за содержательные комментарии, и за Ваш бесценный опыт, отраженный в них! | |
| 21
- 17.07.2016 - 18:12
| Сергей, вы построили дуплекс? Поделитесь опытом, я построила проблем куча (( | |
Интернет-форум Краснодарского края и Краснодара |
