К списку форумов К списку тем
Регистрация    Правила    Главная форума    Поиск   
Имя: Пароль:
Рекомендовать в новости

Дуплекс в Законе!

Гость
0 - 22.07.2015 - 17:31
Добрый день, обращаюсь к Вашему опыту и знаниям в части Градостроительного и Жилищного кодекса, Правил землепользования и застройки г. Краснодара и еже с ними… Т.к. почитав нормативку, самостоятельно однозначных ответов найти не удалось.
Планируется возведение так называемого «Дуплекса». Вернее как его правильно обзывать я теперь и не знаю, ведь:

1) индивидуальный жилой дом - отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем 3, предназначенный для проживания одной семьи (п. 2.1 ст. 49 ГК РФ; п.8.а ст. 2 ПЗиЗ)
2) жилой дом блокированной застройки - жилой дом с количеством этажей не более чем 3, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживание одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2.2 ст. 49 ГК РФ; п.8.б ст. 2 ПЗиЗ)
3) многоквартирный жилой дом:
3.1) многоквартирный дом с количеством этажей не более чем 3, состоящий из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает 4, в каждой из которых находится несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (п. 2.3 ст. 49 ГК РФ).
3.2) жилой дом, состоящий из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещение общего пользования в таком доме (п.8.в ст. 2 ПЗиЗ).


Каждое из определений можно «за уши», а какие-то и более откровенно притянуть к Дуплексу, но:
из представленного выше под многоквартирник попасть совсем не хочется, хотя определение по п.3.2 подходит в том числе. И на практике я слышал с дуплексами такое случается. С другой стороны СП 54.13330.2011 от 20.05.2011 г. (СНиП 31-01-2003, Дома жилые многоквартирные)) и СП 55.13330.2011 от 20.05.2011 г. (СНиП 31-02-2001, Дома жилые одноквартирные)) – подобного рода строения четко определяют к ОДНОквартирным домам.
С индивидуальным жилым домом Дуплекс не вяжется ввиду предназначения для проживания двух семей.
Есть еще дом блокированной застройки… В общем, для себя так и не решил к чему его отнести.

А из «правильного» определения вытекает «правильная» земля под него. Так вот если это ИЖС, то все предельно ясно. Еже ли это дом блокированной застройки – то на земли под строительство ИЖС, согласно все тем же ПЗиЗ он попадает только по УСЛОВНО разрешенному виду использования – а это публичные слушания, дополнительное время и, надо понимать, средства. В общем, эта стройка такого не переживет. По основному виду разрешенного использования дом блокированной застройки попадает на зоны Ж.2 и Ж.3 – туда же куда и многоквартирники, а это совсем другая цена за сотку, и опять же совсем не про эту стройку.

После решения по земле у меня возникает вопрос по разрешению на строительство – под п.9. ст.51 Градостроительного кодекса попадает по определению Индивидуальное жилищное строительство, остальное согласно п.7 все той же статьи – перечень документов шире и все гораздо сложнее…

И крайний вопрос для меня в этой цепочки – право собственности. Блокированный дом и многоквартирник попадает на Ввод в эксплуатацию, что опять же плохо, остальное – под «дачную амнистию». А по результату хотелось бы иметь 4 отдельных свидетельства – 2 на 2 дома и 2 на 2 участка. Не понятно на сколько это реально.

А быть может на практике подобные вопросы решают на землях Сельхозназначения? Разрешение не требуется, возводится Жилое строение (очередной, кстати, термин) и регистрируется по «Амнистии»? Хотя я так понимаю еще через суд или экспертизу какую придется доказывать, что оно, это строение, Жилой Дом, и второе – прописка только в случае если это Дачный земельный участок…

В общем, получилось четыре вопроса, хотя все они вытекают из первого:
1) законное определение, соответствующие «дуплексу»;
1.2) на какой земле можно затеять стройку;
1.3) какой комплект доков под Разрешение на строительство;
1.4.) процедура регистрации (ввод в эксплуатацию, право собственности, прописка).


Страха и сомнений в затеи все больше, хотя с другой стороны никакого велосипеда не изобретал – подобных строений ни одна тысяча в Краснодаре. Просто хотелось бы сделать все по уму, но своего собственного здесь уже не хватает, да и опыт подобный отсутствует, еще и местная специфика, наверное, какая-то есть… Заранее выражаю благодарность всем кто осилил выше написанное, не остался равнодушным и поможет разобраться с этими вопросами. Если стройка всё-таки случится, готов проставиться!



1 - 22.07.2015 - 22:47
еще один частник нарисовался-не сотрешь....
Знаете что?
В законодательстве все написано.
Тратить время на многочасовую письменную консультацию- вряд ли здесь найдете желающих.
И уж тем более- за "проставиться". И тем более- если стройка случится.
То есть вам оно как бы щас не надо, и вы так, из спортивного любопытства интересуетесь.

Поэтому идите-ка в МФЦ, и получайте списки документов, которые вас интересуют.
Или на сайте МФЦ.
2 - 22.07.2015 - 23:00
1- ага, не впечатляет понятие "проставиться". хоть бы не врали...
автору- все уже написано, что лучше не скажешь!
Гость
3 - 23.07.2015 - 10:02
1-почти блондинка > "Знаете что"... "нарисовались" здесь Вы, еще и по моей просьбе. Что в законодательстве написано, выше есть выкопировки и ссылки на нормативку - однозначных выводов из этого не сделать, поэтому на форум и обратился. Форум для подобного обмена опытом и знаниями и служат, это не ресурс платной юр. консультации.
2-Ave Caesar > уважаемый, с Вами мы не знакомы, и делать выводы о моей "честности" из одного поста не стоит.

К первым двум собеседникам интерес пропал - сколько не из-за содержания ответов, а из-за их подачи. Для всех остальных, кто не пройдет мимо и кого "не впечатляет" - можете более профессионально предложить свои услуги на заданную тематику за соответствующее вознаграждение? Жду контакты в теме или в личном сообщении, готов встретиться.
Гость
4 - 23.07.2015 - 10:20
1-почти блондинка > ответил на Ваше личное сообщение...
Гость
5 - 23.07.2015 - 16:13
Списки документов понятны и без МФЦ, а вот ответы на заданные вопросы там не найти, если уж МинЭк РФ разобраться не может..."в настоящее время в действующем законодательстве РФ отсутствуют однозначные и четкие формулировки..."
https://www.google.ru/url?sa=t&rct=j...,d.bGQ&cad=rjt
6 - 24.07.2015 - 09:23
вам что угодно подходит, неважно как назовете.
Пока можно под дуплекс и ижс подтянуть.
Единственное, вопрос с землей- у сельхоз.тоже есть свои виды РИ.
На пастбищах или под ведение КФХ вряд ли спокойно достроите.
Лишь бы при проверках было что показать уполномоченным органам. Если они начнутся вдруг.
с ремонтом быстрее продается, чем без него. (знаю от того, кто строил ранее- щас бросил это занятие).
7 - 24.07.2015 - 13:51
у каждого застройщика свое "по уму", поскольку вариантов оформления может быть несколько
как-то вона случай был, прознал застройщик пятиквартирного таунхауса, что едет к нему некая проверка, а дом в документах как ИЖС значится, вызвал он джамшутов, раздал им кувалды, они в стенках между квартирами быстро настрогали двери и вот он - дом для проживания одной семьи...но такой вид проверки если и возможен, то на НЕсобственной земле (арендованной например)
обычно делают так: строят дуплекс без разрешений или с разрешением под ИЖС, потом делят дуплекс по помещениям (напополам то есть) с целью разводки на каждую часть своих счетчиков/водопроводов и пр. и реализуют. естественно, такой процесс подразумевает где-то как-то "проставиться", но он дешевле, проще и быстрее (время куда больше денег стоит) нежели идти от дома блокированной застройки или многоквартирника
Гость
8 - 24.07.2015 - 14:15
7-Шарапов > вот, действительно интересный комментарий. Пару уточнений:
1) если участок в собственности неужели выездная проверка надзорных органов априори не возможна? Или я не верно понял Ваше уточнение...
2) после такой делёжки ИЖСа по результату имеем два индивидуальных дома и два участка в собственности,или долёвка получается?
Шарапов, а как на Ваш взгляд такой путь - два смежных участка, два разрешения на ИЖС. Дома стена к стене. Ведь блокировать дома с позволения второго собственника при соблюдении пожарных и иных норм - вроде как не запрещено... Правда конструктивно объект получается один (общая средняя стена, фундамент, кровля) - но ведь проект никто при выдачи РнС не просит, а ввод в эксплуатацию по амнистии не требуется.
9 - 25.07.2015 - 10:30
вы не получите 2 свидетельства на дом, и 2 на участок.
По одной простой причине- у вас там не 2 дома, а 1, разделенный между половинами- стеной-перегородкой.
Но он имеет- общую стену, общую крышу, общий фундамент. А каких двух свидетельствах на 2 дома речь?
неа, только после раздела- 2 свидетельства, каждое из которых- либо на 1/2 долю жилого дома, либо на квартиру.
То же самое с участком- он будет неделимым в натуре, т.е. два адреса вы не получите.
10 - 25.07.2015 - 10:32
опять же- вы же читали правила застройки и землепользования.
И был вопрос о сельзозземлях- так у них тоже есть свои виды разрешенного использования.
11 - 25.07.2015 - 12:05
10-почти блондинка > на таунхаус есть свидетельство. Дргу строил проблем, если не путаю, особых не было.
Про дуплекс не знаю, а таунхас когда начинал строить - просто получил разрешение на строительство. Из разговора я понял, что это не сложно.
12 - 25.07.2015 - 12:42
на тауны делают разрешение, если не ошибаюсь, в пределах месяца щас
13 - 25.07.2015 - 18:36
12-почти блондинка > а в чем проблема, я думал, что таун и дуплекс - строиться как ИЖС, а потом все проблемы решаются по мере поступления.
Буквально сегодня видел дом у которого 7 входов. Просто большой дом, часть сдаётся в аренду нескольким арендаторам. Что мешает так построить, а потом продать части?
Я не понимаю.
14 - 27.07.2015 - 20:03
8 ну дык это уже совсем другой случай, он к дуплексу отношения не имеет....хотя обсудим далее
выездные проверки - это из области "и на старуху бывает...", тупо не повезло, по типу как снесли дом на кадетском и кинули кучу жильцов, бесполезная акция, практически бесполезная (то есть практику не решит), а если будет свидетельство на землю и на дом, никто это уже оспаривать не будет
тот случай что я описал не имеет отношения к дележке дома, все остается в долевой собственности
можно еще построить 2 дома стена к стене, между ними деформационный шов, но архитектура не разрешит ибо не блокируют щас дома, запрещено правилами землепользования (может какими согласиями, экспертизами и заключениями возможно решить, хотя сомневаюсь)
повальное большинство строителей покупают землю, строят дом или дома, по упрощенке ставят на учет и регистрируют, если надо делят как самостоятельные объекты, т.е. отдельный земля и отдельный дом и на продажу
вернемся к абзацу номер один, строим дуплекс, а регистрируем как 2 отдельных дома (экономически выгоднее строить дуплекс, а не 2 дома очень рядом), делим землю, получаем профит с продажи
вы можете конечно делать как в п.9,10,12, но имхо заморочки все это, долго, а время - это деньги, не делают щас так, в стране бушующей бюрократии я бы не усложнял
ЗЫ. пожарные нормы, РнС, амнистия, проекты...все правильно
15 - 27.07.2015 - 20:20
+14 прошу прощения прозевал про 2 смежных участка, не дадут там разрешения, запрещено блокировать правилами землепользования
правда есть люди, которым важно получить разрешение на строительство, а строят не в соответствии с таким разрешением, может козырнуть перед соседями типа "мне разрешили, всем досвидос"
Гость
16 - 29.07.2015 - 16:50
В общем, ознакомившись с представленными здесь комментариями, а так же по результату двух очных "консультаций" в Краснодаре (один человек - из фирмы, оказывающей услуги по оформлению разрешительной и сдаточной документации в строительстве, второй - юрист компании, специализирующейся на малоэтажном строительстве) выводы получаются следующие:
1) если при оформлении разрешительной документации на строительство обозначаем, что это будет Дуплекс - попадаем в лучшем случае на дом блокированной застройки, в худшем - на многоквартирник. Так или иначе - расширенный комплект документов под РнС, дорогая земля, ввод в эксплуатацию, в общем - сложно, дорого и долго. Дом получится "золотой", затевать такую стройку ради двух "квартир" - смысла не имеет;
2) два дома ИЖС по границе двух смежных участков - не смотря на то, что согласно п.3.1 ст. 27 ПЗиЗ Краснодара с изм. от 28.05.2015 г. блокировка зданий по письменному согласию правообладателей смежных земельных участков допускается, тут склонен прислушаться к опыту Шарапова - подобное решение данной задачи неверное, по результату сопоставимое с вариантом №1;
3) остается поступить так - получить РнС на ИЖС, построиться, а дальше - либо доли, либо квартиры. Кстати, в случае если по итогу должны получится две квартиры - никто не заставит изменять РВИ земли? или еще чего по факту многоквартирника? А земля, я так понимаю, все равно останется в долях...

Есть еще схема, обозначенная уважаемым Шараповым здесь на форуме в далеком 2013, процитирую с его позволения:
"1. для начала разлитеровка дома, это посредством БТИ делается, в результате техпаспорт на 2 разных литера
2. топосъемка
3. проект межевого плана на раздел
4. в архитектуру за адресными справками
5. вот теперь окончательный межевой по разделу участка
6. в кадастр за кадастровыми паспортами на участки
7. техпланы на дома с уже новыми присвоенными адресами
8. в кадастр за паспортами на дома
9. юстиция, регистрация прав на участки, регистрация прав на дома...судя по всему посредством прекращения долевой собственности
не знаю как другие, но я так делаю)) стоимость всего-превсего не дороже 50тыр.
в итоге получаете на руки техпаспорта, кадастровые на дом и землю, адресные, свидетельства, еще и топосъемка впридачу актуальная на руки".

Если схема и по сей день рабочая, и не упустить из виду минимально разрешенную Правилами землепользования и застройки площадь участка в 300 кв.м - получаются два счастливых собственника, не обремененных тяготами долевой собственности. Или к этой схеме есть замечания?
17 - 29.07.2015 - 17:40
1 квартиры не получите в ижс, квартиры бывают только в многоквартирном доме, только помещения (квартира не равно помещение), но тут все останется в долях, кроме самих помещений
2 схема та же (может ценник немного подскочил), только пункт 1 уже не рабочий, разлитеровка не даст желаемого результата, только 2 разных дома, да и техпаспорта уже никому не нужны, че на них тратиться
прелесть этой схемы в том, что дома вы должны построить аж к 7 пункту (и то полного завершения стройки не требуется), т.е. все можно делать параллельно. из практики, без особых вложений по "ускорению" разных процедур: оформление=строительство по срокам, т.е. ДО полугода
по поводу блокировки, не совсем корректно выразился, возможно блокировать, но в соответствии с частью 3 статьи 10 ПЗЗ все отклонения от правил застройки через публичные слушания, согласия соседей недостаточно, это долго (раз в полгода они собираются), да и дороже выйдет...это если оформлять РнС
3 заставлять менять разрешенку напрямую не будут, возможно составление протокола о нецелевом использовании участка, а там 2 пути: смена ВРИ либо снос, случай редкий если земля негосударственная, никто за ней особо не следит, если речь не идет о многоэтажке
Гость
18 - 31.07.2015 - 15:14
17-Шарапов >
1) по поводу блокировки, теперь окончательно уяснил - спасибо за доп. комментарии.
2) теперь прошу уточнений относительно необходимости техпаспорта... в 93-ФЗ О "дачной амнистии" с изм. от 23.06.2014, сказано: "технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание". Выходит на текущий момент на самом деле таковым документом является кадастровый паспорт?
В целом, если я верно понимаю, в каком-то там году была произведена передача данных по объектам недвижимости из БТИ в кадастровую палату, тут же была признана необходимость корректировки этих данных, для этой цели в том числе служит технический план. Т.е. имеем тех. паспорт на руках, если данные с кадастровым - бьются, все ок. Если нет - заказываем тех. план и далее новый кадастровый. Но это по объектам которым в Росреестре уже есть данные, по впервые регистрируемым - сразу за тех. планом и кад. паспортом, верно? а на основании чего делается тех. план? раньше пользовались данными из тех. паспорта, а сейчас некая декларация, заполняемая собственником? Остались ли такие действия, которые без тех. паспорта сейчас не совершить?
19 - 31.07.2015 - 17:44
18 по вопросу 2) если вкратце, да)
техплан составляется на основе декларации (собственник объекта или участка), техпаспорта до 2013 г., проекта, разрешения на ввод в эксплуатацию, самый удобный и простой вариант - это декларация, но она допускается только в отношении ИЖС, ЛПХ, садов и дач, гаражей (если они в ГСК), все остальные объекты по декларации не поставить (например, МКД, дуплекс, таунхаус, башня связи, газопровод, дорога, магазин и т.д.)
техпаспорт просят еще наши "отсталые" муниципалы типа архитектуры (для присвоения адресов), горгаз (для определения места расположения котла, хотя можно и без техпаспорта вроде как уже), НЭСК вроде просил для разводки счетчиков
банки, ипотеки, сделки, кредиты...и даже ввод в эксплуатацию многоэтажного дома уже обходятся без техпаспортов
если отвечать на последний вопрос, то де-юро нет таких действий, а там каждый кулик...то есть муниципал, свое болото хвалит
Гость
20 - 03.08.2015 - 16:39
19-Шарапов > получилось совсем даже не вкратце, а вполне развернуто) Уважаемый, Шарапов, отдельное Вам спасибо за содержательные комментарии, и за Ваш бесценный опыт, отраженный в них!
Гость
21 - 17.07.2016 - 18:12
Сергей, вы построили дуплекс? Поделитесь опытом, я построила проблем куча ((


К списку вопросов
Опции темы Поиск в этой теме
Поиск в этой теме:

Расширенный поиск




Copyright ©, Все права защищены