39-Буба > В соответствии со статьей 2 Федерального закона оформить договор может только то юридическое лицо, которое имеет в собственности или в аренде земельный участок и привлекает деньги для строительства на этом участке недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
При этом денежные средства участников долевого строительства могут привлекаться только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договора аренды такого земельного участка.
В ином случае гражданин может потребовать немедленного возврата ему переданных денежных средств, а также уплаты неустойки в предусмотренном действующим законодательством размере и возмещения причиненных убытков. А всякого рода частные застройщики начинают строительство вообще не имея на руках никаких разрешений

41-dmguz > При чём тут разрешение - не разрешение? Вы не ответили на мой вопрос. ООО "Ашот и Ко" имело все разрешения, а потом взяло и прекратило свою деятельность. Что будет делать дольщик Иванов?

42-Буба >Найдет веревку, если продал последнее жилье и купил "новостройку" со всеми документами, чтобы увеличить свою жил.площадь на 10-15м. Если жилье не последнее, даже в суд не пойдет, останется без денег и без жилья! Никто никогда не вернет деньги, их брали уж точно не для того, чтобы возвращать.

Буба; Если застройщик так ничего и не построил и нет надежды на то, что объект будет передан другому застройщику, дольщику Иванову необходимо предъявить в арбитражный суд, который рассмотривает дело о банкростве застройщика, требования о включении Вас в реестр кредиторов. При этом следует иметь в виду, что с момента начала процедуры банкротства (обычно это момент введения процедуры наблюдения), все требования денежного характера должны предъявляться в арбитражный суд, а не в районный суд. На практике бывают случаи, когда представитель застройщика на суды не ходит и целесообразнее подать иск именно в суд общей юрисдикции даже после введения процедуры банкротства. Плюс здесь в том, что суд общей юрисдикции скорее всего взыщет большую сумму, чем при тех же обстоятельствах арбитражный суд. А чем больше размер взысканной суммы, тем больше шанс получить деньги, т.к. взысканные суммы распределяются пропорционально долгу между всеми кредиторами.

42-Буба > Следует учесть, что часто процесс банкротства контролируется самим застройщиком, который специально создает искусственную задолженность, например заключая с фирмами-однодневками договоры займа на огромные суммы, а затем признавая эти долги. В рассматриваемом случае дольщикам можно обращаться в правоохранительные органы, чтобы они проверили наличие в действиях застройщика состава преступления “преднамеренное банкротство”, а также вынуждать внешнего (конкурсного) управляющего подавать иски о признании подобных сделок недействительными и т.п.

42-Буба > Если дом, в котором застройщик обязался предоставить Вам квартиру или уже введен в эксплуатацию, или хотя бы Ваша квартира физически имеется в наличии,дольщику Иванову есть смысл подать иск в суд о признании права собственности на квартиру. Если дом сдан и есть обмеры БТИ, такой иск, если он грамотно составлен и Вы правильно сформулировали требования, будет удовлетворен с очень большой долей вероятности. Что касается иска о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру или на долю в объекте – то здесь практика неоднозначная, но в любом случае его имеет смысл подать. Примеры положительных решений в практике юристов были неоднократно

42-Буба > Договор предварительной купли продажи никакой юридической силы фактически не имеет. Это договор о том, что Иванов договорился с Петровым, что тот передаст ему квартиру, которую построит фирма ООО, которая никак не упоминается в данном договоре. Какое отношение имеет Петров к этой фирме? Уверен ли Иванов, что Петров не окажется дворником, у которого из собственности только метла да пакет бутылок

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, должно обеспечиваться залогом или поручительством.

В результате заключения договора о долевом участии в строительстве возникают залоговые отношения, в которых в качестве залогодателя выступает застройщик, а в качестве залогодержателя – участник долевого строительства. Принимая во внимание, что предметом залоговых отношений в данном случае является недвижимое имущество, то речь, соответственно, идет об ипотеке а, точнее, об ипотеке в силу закона, предметом которой являются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или праве аренды, и строящиеся (создаваемые) на этом участке многоквартирные дома или иные объекты недвижимости.

Право ипотеки возникает у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора о долевом участии. Кроме того, Закон об участии в долевом строительстве предусматривает и тот случай, когда застройщик начал строительство объекта недвижимости, но не закончил его, однако зарегистрировал право собственности на него. В этой ситуации заложенным считается сам объект незавершенного строительства.

Есть еще, как альтернатива - ЖСК. Но это тоже риск

брать надо готовое жилье, пусть дороже но это стоит того чтобы не оказаться на улице. без денег и кв\м

Согласен, но если нет возможности взять готовое? Или рассматривать долевку - как вложение?

dmguz в таких вопросах я бы лично не стал давать советы, решайте сами

ДДУ с регистрацией есть гарантия того, что только 1 человек купил то, что станет квартирой, а не 10 челов заключили 10 предварительных договоров на 1 объект.
К сожалению, буквально год назад в Краснодаре с известным застройщиком и его подрядчиком вышло черти что, в результате подрядчик продавал квартиры по предварительному договору, а застройщик продавал их же по ДДУ. Рисковать суммой, сопоставимой с ценой дома - ой как опасно.

49- про ЖСК - спросите любого юриста. Члены жск - самые бесправные покупатели. *сорри за резкость, но обидно, когда пытаются обмануть на ровном месте*

44-dmguz > Вот вы накопипастили здесь, а всё сводится к одной фразе, что дольщик может подать в суд. Ну а дальше-то что, как суд взыщет деньги с фирмы-банкрота, у которой одни долги?

55-Буба >земля, на которой идет строительство и которая является собственность застройщика, при заключении ДДУ передается застройщиком в залог будущего строительства

56-dmguz > Вы сами читаете свои сообщения? п.41 [em]оформить договор может только то юридическое лицо, которое имеет в собственности или в [b]аренде[/b] земельный участок[/em]

вот почитайте [url]http://doma-kubani.ru/blog/Law/52.html[/url]
будет интересно и дольщикам и тем, у кого предварительные договоры купли-продажи. Наши законотворцы памятку для народа написали)

57-Буба > а в данном случае тому же дольщику Иванову следует обращать внимание на то, в чьем пользовании земельный участок и на каких основаниях. для этого он имеет правопотребовать от любого застройщика предъявить ему для ознакомления:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);

5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
6) разрешение на строительство;

7) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

8) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

9) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

10) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

59-dmguz > Вам не кажется, что мы ходим по кругу? Сейчас вернулись в п.42. Изначально вопрос звучал так - как регистрация договора в юстиции может помочь в случае банкротства застройщика? Пока что кроме как "никак", другого ответа я не увидел.

60-Буба >А как поможет предвариловка?

60-Буба > Ответ был уже озвучен выше

Да никак не поможет ни то ни другое. Регистрация в юстиции защищает только от двойных продаж, но это касается крупных застройщиков с их хитросплетениями подрядчиков-субподрядчиков. Частники строят сами, и там риски совершенно другого рода. Поэтому, как ни крути, риск есть везде.

63-Буба > посмотрим на это с другой стороны. Рано утром тот же Иванов идет на работу. для того чтобы ему туда попасть необходимо перейти через дорогу. есть два варианта; первый- идти напрямую, рискуя попасть под машины, второй - дойти до пешеходного перехода, где водители ему уступят дорогу и он беспрепятственно попадет на другую сторону. первый вариант более рисковый, но быстрее, второй безопасный, но надо еще дойти до перехода, а это время. если вдруг Иванова зацепит автомобиль, то вне перехода виноват будет лишь только он сам, а если на переходе - то водитель автомобиля. так и в нашем случае, предвариловка тот же переход дороги в неположенном месте, а дду - пешеходный переход. выбор за Ивановым, стоит рисковать, или нет

64-dmguz >
"[em]второй - дойти до пешеходного перехода, где водители ему [b]уступят[/b] дорогу и он [b]беспрепятственно[/b] попадет на другую сторону[/em]" Выделено жирным - бред. "Машина не е...т, а давит"(с)народ

"[em]если вдруг Иванова зацепит автомобиль, то вне перехода виноват будет лишь только он сам, а если на переходе - то водитель автомобиля[/em]" Водила в любом случае будет виноват. И пешику в любом случае будет уже далеко по..., т.к. "Машина не е...т, а давит"(с)народ
Ну и читаем судебную практику.


Этоже касается ДДУ vs ПДКП. Никаких гарантий ДДУ не даёт. Только теоритические возможности попытаться бодаться в судах.

джигит Предвариловка вообще никаких возможностей не дает

Да не спорьте вы, вроде договор для того и регистрируется, что в случае чего, государство достроит, пусть через 5-10 лет. А предворительный, это как простая расписка, что деньги взяли и пообещали и все. Я бы может тоже в Яблоновке купила готовое, если сейчас деньги вернуть, но деньги вложены в ч.з. и год просрочки скоро будет. Но я сразу знала, либо получу квартиру, либо ничего, и никто не поможет, т.е. последним рисковать так не стала бы, бомжем, не охота быть.

Zet я и говорю, что дду хоть какие-то гарантии дает, в отличие от предварительного

Дает, дает, иначе, зачем его регистрировать? значит хоть деньги привлекают законно, проблем будет меньше. Все равно когда-то, но достроят. Может не в тему, но например, в Алмате нет таких ч.з. Очень крупная фирма собрала деньги и сбежал хозяин, перед этим фирму обанкротили. Из бюджета выделили деньги и через 5-6 лет достроили за счет государства. И фирма такая была далеко не одна, потихоньку все достраивают.

Zet в Воронеже тоже нет частных застройщиков, в Ростове искал через поисковик, тоже не нашел

70-dmguz >так туда не прут такими темпами,как в Краснодар,чего им строить.

миг3 хотели взять в Воронеже в долевку цены заоблачные, так еще попробуй возьми

Zet Вы не компетентны в вопросах правоотношений, не пишите.

Регистрация Договора ДУ защищает от двойной продажи. Т.к. этот закон и вышел в свете того,что было большое кол-во обманутых дольщиков именно связанных с двойными продажами.

Достраивать и строить заново никто не будет. Когда Вы заключили договор любой ДДУ ДКП, ПДКП, Инвестирования и т.п. Вы заключили договор между Вами и Застройщиком - т.е. 2 хозяйствующих субъекта.

Если бы государство брало на себя ответственность то договор как минимум был трех сторонний. При этом государство бы написало, что обязуется, контролировать и финансировать.

Функции Федеральной регистрационной службы это регистрация.

Функции Департамента Долевого Строительства это надзор за исполнением ФЗ-214. В том числе проверка хозяйственной деятельности субъектов попадающие под действие этого закона.

Такие как: Проверка, Учредительных документов, Проверка Бухгалтерии, Проверка реестра договоров (если есть контрагенты) которые заключают договора попадающие под действие закона 214. Таким образом
ФРС регистрирует , а Департамент контролирует, чтобы второй раз не было продано.

Ни один договор в нашей стране не защитит никого.

Те дома которые теоретически достраиваться могут или могут решаться вопросы о расселении обманутых дольщиков, идут под эгидой администрации, но за деньги других застройщиков, которым предлагают какие нибудь варианты интересные, но с условием что они берут на себя обязательства по недостроям или обманутым дольщикам.

Так этот процесс выглядит поверхностно, про остальные детали я бы тут писать не стал :)

Вы кстати найдете много информации в СМИ про ЧЗ и какие они плохие и вообще... А вот про то , что последние 144 уголовных дела в одной из крупных компаний застройщиков города (по вопросу двойных продаж и т.д.) Вы не увидите.

А между тем это было в августе этого 2011 года. И вообще реальное число обманутых дольщиков вряд ли где то официально покажут по городу и краю.... Подумайте сами почему.

13-dmguz > зачем Вы цитируете ФЗ? Яндекс есть для этого.

50-Бубба > Конечно брать готовое это единственный вариант с минимальным риском.

Но и там могут быть какие нибудь товарищи типа наследников и т.п.

Если нет денег то это уже другой вопрос.

Ну а если цель перепродать то сейчас вариантов лучше чем ЧЗ не найти :)

1-dmguz > По теме:

Долевка это Вы соучастник стройки :)

А ПДКП - это товарно денежные отношения.

Защищенны примерно одинаково, для более менее разбирающегося человека.

GA какие гарантии дает ПДКП?

77-dmguz > Гарантии это грех Библ. Матфей 5:33-37.

Их никто не даст в нашей стране. Гарантия это дополнительная ответственность, а что в нашей стране будет завтра определенности нет ни у кого....

И там и там придется в суд обращаться если что то существенное произойдет и Вы не сможете мирно урегулировать.

77-dmguz > у меня лично были ситуации с 99 по 2008 год, когдая я был и участником сделки по ДКП (Покупатель) и участником по Долевому строительству (дольщик). В первом случаи разошлись миром. Во втором случаи пришлось судиться за квартиру. В третьем случаи (по ФЗ 214) разошлись миром, в противном случаи я бы проиграл в суде (скорее всего) потому что был вторым дольщиком по одному объекту (таким образом проиграл бы "право первого собственника"), поэтому договорились разойтись миром без лишних выплат - дом на углу Зиповская Московская 9 или 10 этажка.

GA берите конечно насчет вторички как вы пишите наследники и так далее это немного смешно, а если под домом нефть найдут или метеорит упадет! а не дай Бог теракт... купите участок земли и постройте себе дом и если нефть найдете она ваша!