Соотношение цены продажи к цене аренды комм.недвижимости ?
 

Подскажите пожалуйста, есть ли какая-то формула соотношения продажной цены объекта коммерческой недвижимости, к цене аренды этой же недвижимости при
которой покупатель скорее снимет такую же площадь, нежели купит ее и наоборот.
Вот к примеру -купит ли кто, такое торговое помещение если цена продажи к цене аренды составляет 372 месяца или 31 год ?
Цена объекта 8200 тыс. руб, аренда в месяц 22 тыс. руб. 8200/22=372
*
Если бизнес не жестко не привязан к конкретному объекту недвижимости и его можно легко заменить на аналог, кто кто купит такой объект с окупаемостью 31 год, если выгоднее снять ? Или продавцы и агенты, так высоко ценят этот объект что готовы выставлять цену до небес, но ведь тогда он будет продаться годами. Нельзя ли их спустить с небес и сшибить цену объекта до 10 лет аренды ?
Или рынок цен аренды отдельно, рынок цен на саму недвижимость -отдельно. И оба эти рынка мало друг с другом пересекаются. Или желание купить объект комм.недвижимости определяется не доходностью от арендного бизнеса, а доходностью бизнеса на который планируется открыть на этих площадях и другими факторами (например защищенностью от арендодателя) ?
Но тогда какое отношение продавец может иметь к тому какой бизнес будет вести покупатель. Ведь он продает только объект неджвиги, не более.
*
По жил.фонду сейчас соотношение цены аренды на длительный срок к цене продажи где-то 10-12 лет. По краткосрочной аренде, цена аренды на сутки к цене продажи квартиры минимум 0.1 %.

0-Iv >У жадности и неадеквата формулы нет :)
ИМХО, кому надо продать - ставит реальный ценник.
А кто продает по принципу "могу продать", вот у тех и получаются астрономические суммы, но их это не смущает - продать то не сильно хочется.

[quote=Iv;35654139]Нельзя ли их спустить с небес и сшибить цену объекта до 10 лет аренды ?[/quote]
да, сталкивался с такой же позицией: цена продажи = цена аренды за 10-11 лет.

[quote=Iv;35654139]Вот к примеру -купит ли кто, такое торговое помещение если цена продажи к цене аренды составляет 372 месяца или 31 год ? Цена объекта 8200 тыс. руб, аренда в месяц 22 тыс. руб. 8200/22=372[/quote]
да, цена аренды маловата....
:0)

3-Ядрёный >Если цену аренды поднять с условием выкупа по ней тоже в течении 10 лет, то она равнялась бы где-то 66 тыс. в месяц. Но не каждый арендатор готов ее заплатить. И скорее все вряд ли заплатит. потому как на этом объекте или висит слово "аренда" или арендаторы меняются один за другим.
Сейчас идет к тому, что сети губят малый бизнес, сети берут оборотом, наценка падает. А малый бизнеса -одной торговой точки нет такой проходимости, нет такого асортимента, она может ужиматься в затратах за счет низкой аренды, а если не может то съезжает с данных площадей. А арендодатели и продавцы совсем это не учитывают и считают цену своей недвиги с потолка и еще периодически поднимают цену с учетом инфляции и курсов, хотя неджвига и по старым ценам не продается.

4-Iv >[quote=Iv;35654139]Цена объекта 8200 тыс. руб, аренда в месяц 22 тыс. руб. 8200/22=372[/quote]
в этой формуле что то не так...
либо цена объекта либо арендная ставка.
ибо вбухать 8.200.000 чтоб генерировать 22.000 в месяц это просто ппц какой бизнес...
вклад в самый ленивый банк в два раза больше принесет.
:0)

5-Ядрёный >Да, вряд-ли те кто сейчас продает, сам покупал по такой цене, чтобы сдавать.
По новым объеектам на первичке цена понятна и реальна. А вот смотрю на avito, цена на старые объекты коммерческой недвижимости, на те объекты которые приоретались еще до кризиса 2008 года. Те что приватизировались в те времена, выкупались за копейки у своих же контор при банкротстве, те что покупались до роста цен. Вот сейчас у них свой бизнес не идет или не могут ничего, с арендой постоянно простои или низкая цена, вот и продают такие объекты. Но цены зачастую такие, как будто оценку сроду не делали. Ценники смотрю и 40-50-70 млн.руб, никто по таким ценам не покупал, сдается за копейки или простаивает.
Какое там техническое состояние вообще темный лес -может и стены рушатся.И что-же ? Откуда такие цены ? На дураков ?

это что-то нереальное Вы пишите. ни разу не натыкался на такие неадекватные объявления. даже если предположить, что объект продается за 100 000 руб/м2, то это 82 м2. следовательно аренда составляет 270 руб/м2. либо Вы очень задешево арендуете, тогда радуйтесь, либо собственник его никогда не продаст, и Вам опять-таки остается только радоваться

7-joojoo >продажная цена за 44м2 8200 тыс.руб т.е. 186 тыс. руб/м2, аренда аналогов 500 руб./м2.
При таких ценах продажи, я это торговое помещение не собираюсь покупать. Интересовали гостиницы б/у или свободного назначения. Но там что-то цена продажи намного выше цены возможной аренды, тоже где-то свыше 25 лет.

Сумма аренды за 5-7 лет= реальная цена коммерческого объекта. Ценой до 100 миллионов

Есть особенности в некоторых сферах, таких как гостиницы от 100 номеров, там 15-20 лет окупаемость это нормально.

Ну не нормально это. Самый тупой и безрисковый способ вложения денег - банковский депозит. Все остальное имеет риски - тот же офис или магазин может оказаться невозможно сдать в аренду - например рядом бизнес-центр построят или Магнит откроется, или контр-террористическую операцию проводить начнут. Пару лет назад хоть кто-нибудь мог предположить что в Донецке война будет? Поэтому любое вложение денег не в банк должно давать больший доход. Деньги на депозите под 7-8% годовых полностью возвращаются лет через десять. Значит окупаемость недаижимости должна быть быстрее.
--
С другой стороны - если вдруг вы знаете что под дорогим магазинам есть месторождение палладия, наверноможно брать. Или у вас голубая мечта детства - купить магазин и снести нафиг потомушто там вас обхамили:) Но в любом случае - хоть какой-то смысл в покупке должен быть.

Спросите у Яндекса "Ставка капитализации".
Как раз показывает отношение годового дохода к рыночной стоимости объекта.
Абсолютно рыночный параметр, есть сложившиеся значения для любого рынка.
У нас для самых качественных безрисковых объектов свежей постройки - 8-10%.
Для всякого низкоклассного старья - 20% и даже выше.

9-jobKK >все верно.
В любом АН есть список инвесторов, которые готовы аж бегом выкупать объекты начиная с 6 лет окупаемости и ниже. Как правило, продавцы выставляют цену объекта со сроком окупаемости 8-10 лет.

[quote=Pozitivist;35664968] 9-jobKK >все верно. В любом АН есть список инвесторов, которые готовы аж бегом выкупать объекты начиная с 6 лет окупаемости и ниже. Как правило, продавцы выставляют цену объекта со сроком окупаемости 8-10 лет. [/quote]
так и сделки идут по такой цене! все остальное, это исключения!