Форум на Kuban.ru (http://forums.kuban.ru/)
-   Формула успеха (финансы, менеджмент, маркетинг, карьера, образование) (http://forums.kuban.ru/f1051/)
-   -   Прибыль от участия в долевом (http://forums.kuban.ru/f1051/pribyl-_ot_uchastiya_v_dolevom-3131026.html)

Terrible_man 02.10.2012 20:54

Прибыль от участия в долевом
 
Хотелось бы узнать о реальной прибыли в %, которую можно получить при приобретении квартиры в долевое участие для последующей перепродажи после сдачи объекта.
Хочу вступить в долевое за год до сдачи.

ЭлитАльянс2 02.10.2012 21:31

Каждый год в городе цена растёт на недвижимость 3-5%, порой до 10% (но смотря где)

Что касается реальной прибыли от участия в долевом, то смотря какой район, какой дом... Какая цена сейчас за кв.м. Тогда будет проще сказать.

Пример: Дома в районе мостов (застройщик ВПИК), начал продажу квартир в долевое с 38 т.р.\ кв.м. Сейчас уже 42 т.р.\кв.м.
А в соседних построенных домах от 48 до 55 т.р.\кв.м.

Вот и считай...

estate 02.10.2012 22:06

Разница в цене - начальный этап строительства / готовое жильё 10 - 15%. Если брать частных застройщиков, там доходность выше, но и риски соответственно тоже.

aracl 02.10.2012 22:45

ну ну!

BeholderC6 02.10.2012 23:53

Разница 10-15% между котлованом и сданным домом? То есть за два-три года прирост 10-15%? Офигеть. Вы что-нить слышали о банковских депозитах под 10-12% годовых?

WAnderer 03.10.2012 09:25

воттож.
А еще риск от обвала перегретого рынка в случае любых значимых плохих новостей, например по Греции.
Рост может в любой момент пойти в другую сторону)
ЗЫ. Меня поразило, что вброшенное на днях объявление о продаже однушки на барахолку Кубаньру за сутки улетело вниз на 2800 позиций (!). И это только по однушке. Когда такое было? Этот рынок должен обвалиться, тк в городе нет столько покупателей.

k0t 03.10.2012 09:44

5-WAnderer > ну что за детский сад?
Реально продающихся однушек на вторичном рынке по городу - не более 30-50, максимум.
Из них тех, которые выставлены на форум ХОЗЯЕВАМИ - не более 10-15.
По первичке - выставляются самостоятельно застройщиков 5. НУ, еще 4-5 перекупов (ой, инвесторов), дают по 1-2 объявления в день.
Весь остальной мусор в виде 2700 позиций - реклама риелтеров и забивание одних и тех же объявлений ими же по 10 раз. Вы лдумаете, за что они девАчкам-операторам платят?
Поэтому сложно самостоятельно выйти на хозяина. Но когда глаз набит, за 2-3 часа можно отсканировать весь форум на 3-4 дня вглубь и найти то, что тебе нужно.

Terrible_man 03.10.2012 21:11

2-estate > Странные проценты. Я пробивал вроде 20-25% за год.
Интересно мнение тех кто вкладывал в долевое и получал прибыль больше чем в депозите.

BeholderC6 03.10.2012 21:47

В 2004-2008 году цены росли на 50-100 процентов в год. Сейчас не растут. Все меняется:)

estate 03.10.2012 22:50

[quote=Жуткий тип;27102948]2-estate > Странные проценты. Я пробивал вроде 20-25% за год.Интересно мнение тех кто вкладывал в долевое и получал прибыль больше чем в депозите. [/quote] Купить 1к.кв у застройщика( например ОБД)на начальном этапе строительства - 1700т.р, продать в готовом - 1900т.р. Дом строится за 1 год.

BeholderC6 03.10.2012 23:05

Не забыли разные мелкие платежи? Риелторам там, налоги, за оформление, сроки чуть-чуть сдвинутся на годик другой, продаваться будет готовая за 1900 долго, а за 1750 быстро. Но даже если все как описано - 1700 превращаются в 1900 - так этт и есть 10-12% в год. В банк проще, риск меньше. В чем смысл?

BeholderC6 03.10.2012 23:10

Для автора - чтобы получилось 25% годовых, нужно покупать на котловане за 1600, два года стройка (настаиваю - два года), готовое надо продать 1600+25%=2000 +25% = 2500р. Где это вы видели квартиры на котловане за 1600 чтобы готовые были 2500?
А если не дай бог срок еще затянут на год, то продавать придется за 2500+25%= 3125.

ЭлитАльянс2 04.10.2012 00:01

[quote=Бехолдер;27104368]Не забыли разные мелкие платежи? Риелторам там, налоги, за оформление, сроки чуть-чуть сдвинутся на годик другой, продаваться будет готовая за 1900 долго, а за 1750 быстро. Но даже если все как описано - 1700 превращаются в 1900 - так этт и есть 10-12% в год. В банк проще, риск меньше. В чем смысл? [/quote]

сдвинуться по-любому )
риелторов нафиг... можно самому продать...
оформление нафиг.. в МФЦ в терминале всё упростили...
нафиг... продать до 1 млн... и нет налогов... ))

Diamond79 04.10.2012 15:47

Я занимаюсь инвестированием в долевое, средний процент получается где-то около 20% в год. Конечно, бывает меньше, а бывает и больше, но в среднем где-то так. Рекомендую тебе рассмотреть вопрос вложения не в 1-комнатные,а в 2-комнатные. 2-ки нормально уходят под военную ипотеку.

JARA 04.10.2012 18:19

0-помониторьте объявления на этапе строительства,и такие же квартиры в готовом варианте-по-это очевидно или я ошибаюсь?)

Diamond79 05.10.2012 17:00

0-Все-таки я не ответил на твой вопрос. Для того что бы получить максимальный процент прибыли надо или увеличивать маржу (разница между ценой продажи и суммой всех затрат на покупку и продажу) или уменьшать время оборачиваемости капитала (заработать 200 000 руб. не за год, а за пол года). По марже: продавать дорого вряд ли получится, так как есть рыночная цена и дороже ее продать сложно, а цену покупки устанавивает застройщик, и если нет возможности купить квартиру от подрядчиков, то заработать много не получится. Значит получается, что бы был нормальный процент прибыли надо покупать квартиру за те же деньги, но со сроком сдачи ее не через год, а скажем пол года. Вот тут и начинается творчество. Сможешь найти такой вариант, значит заработаешь больше, чем банковский процент, а не сможешь - нет)))

Den2 05.10.2012 21:16

3-5 лет назад. на долевке можно было реально заработать. сейчас для частника лучше депазита ничего нет. Крупные инвесторы, ЧФК например скупает оптом по сниженным ценам а продают чуть выше цены застройщика тем самым нацнека 3%. в общем конкуренция. Более того инвесторы уже сами строят дома. В общем не советую!

k0t 05.10.2012 22:05

16-Den2 >эмм, ЧФК - не инвестор, точнее, это и есть владелец-инвестор-застройщик через дочку ЧСК, а все эти НСИ-Юг, СМУ и прочие - подрядчики у ЧФК.

Terrible_man 05.10.2012 22:45

Т.е. всё зависит от рынка. Если цена за время строительства растёт не только за счёт роста этажности, то можно "заходить".

Den2 06.10.2012 16:08

Давай подсчитаем прибыль от участия в долевом. Вернемся на 2.5 года назад. Стоимость у застройщика 38т.р. за 1 кв.м. (нсию Кожевенная) 1к.кв 49*38=1862т.руб. Но купить у застройщика нормальный этаж не реально. Покупаем у инвестора по 39т.р итого 1911т.руб. Сдача дома чере 2 года. Сейчас на хорошем этаже квартиры пытаются ародавать за 2450т.р 2400 с торгом. Итого арибыль за 2 года 489 т.руб. Если вложить деньги в банк 12.5% на 2 года (хоум кредит) получаем 1911* 1.25 =2388т.руб. В итоге выгодность долевого 12 тыс. за 2 года. При условии что продашь ровно в срок и за эту цену.

ЭлитАльянс2 06.10.2012 21:15

Можно не продавать. Сдавать.
Пассивный доход, а при неободимости продать, когда цена ещё вырастет, или на "чёрный день"

BeholderC6 06.10.2012 21:38

Ага. За последние три года цены прямо так еще выросли, да. Если кто помнит в 2008м однокомнатные начинались от 2500 и нам рассказывали всякие Винни, что надо срочно брать. А с учетом нынешнего состояния экономики (торговля например у всех мертвая в этом году) есть шанс что еще больше сдуются.
-
Пассивный доход от сдачи в аренду вообще тема. Вложить сначала 2500 чтобы купить однушку, вложить в ремонт еще 200-300 и в итоге сдавать за 12 тысяч в месяц. Ровно в два раза меньше чем даст депозит в банке.

aracl 06.10.2012 21:38

[quote=ЭлитАльянс2;27143949]Можно не продавать. Сдавать.[/quote] а можно деньги с депозита не снимать!

JARA 07.10.2012 13:38

депозит не спасет деньги от кризисов,дефолтов,девальваций...

ЭлитАльянс2 07.10.2012 20:20

да и мало ли что с банком в будущем будет...
есть депозит, завтра нет..
я лично лучше буду держать деньги в недвижимости, сдавать за 20 т.р.\мес, чем в банке...

masterr3 07.10.2012 21:45

24-ЭлитАльянс2 >сколько и во что нужно вложить денег, чтобы сдавать по 20 т.р.?

ЭлитАльянс2 07.10.2012 22:01

Сдаю в районе мостов, во ВПИКовских домах. ЖК Звёздный.
В этих домах у всех от 20 т.р.\мес
Двушки по 25-30
про трёшки вообще молчу... хотя и на них есть спрос почему-то

ЭлитАльянс2 07.10.2012 23:08

на кубанской набережной цены вообще до 80 т.р.\мес поднимаються...
поэтому от 20 т.р.\мес и более намного лучше,чем любой банк и депозит...

BeholderC6 08.10.2012 08:54

Когда там в последний раз деньги на депозитах пропадали?
Лет так тридцать назад при советской власти которая официально считала преступниками всех с доходом выше 300р в месяц.
Заметьте кстати, что в период кризисов банки хорошо зарабатывают и повышают ставки. Вон весь 2009й год депозиты были по 18% годовых. Зато все купившие квартиры в тот же период здорово потеряли на их цене.
--
Ктт сдает на Кубанонабережной за 20тр - а огласите параметры квартиры, ее стоимость и скока на ремонт потратили?

ЭлитАльянс2 08.10.2012 09:36

Ну предположим квартира 2,5 млн. руб.
Положили в банк, под сколько? 12 - 15%?
375 000 руб в год под 15% по 31250 руб.
Но это ещё нужно найти под 15%
и тем более недвижимость надёжнее, и растёт в цене каждый год...

ЭлитАльянс2 08.10.2012 09:37

Депозит некто не защитит от дефолта, девальвации, кризиса, инфляции

Den2 08.10.2012 10:11

Расчет по сдаче в аренду: для примера ул. кожевееная 1к.кв. сдается за 20т.р. (сдает сосед) в среднем квартира сдается 9мес в году.Итого 180т.р. в год. Квартира стоит 2.5мл.р. + 0.4 мл. ремонт + 0.3мл.р.- мебель итого 3.2 мл.р. Рост стоимости квартира 4-5% в год. это 2.5*0.05=125т.руб. Итого прибыль 180+125=305 т.руб в год. Ещ ремонт и мебель имеют износ 15% в год =105т.р. Получаем чистую прибыль 305-105=200т.руб в год. Если положить деньги в банк 12.5% (хоум кредит) 3.2мл.р*12.5/100=400т.р в год. Выгода депозита 200т.р. в год. не считая гемора с ремонтом и сдачей, и общения с арендаторами. Покупка квартиры для сдачи - верх не умения считать деньги

Ядрёный 08.10.2012 10:36

Ну собственно все как обычно - вопрос веры (кто то верит в банк, а кто то в недвигу).
ибо религия это опиум.
:0)

ЭлитАльянс2 08.10.2012 12:08

гы, ну да :)
только у меня ремонт + мебель вышла на 300 всего...
Но как сказали, выбор каждого... Я банкам не верю..
Пусть лучше в квартире будут бабосы.. А потом детям квартира достанеться.. А то деньги имеют свойство тратиться :)

BeholderC6 08.10.2012 19:01

"Не верю", "деньги имеют свойство тратится" - это все чисто эмоциональные понятия. Квартира которая сдается может быть затоплена, загажена, сожжена квартирантами. Причем шансов на это больше чем на потерю денег в банке. Еще раз могу напомнить что в 2008 ставки по депозитам резко выросли, а квартиры резко упали в цене. Потому шо квартиры конечно всем нужны, вот только не за такие деньги...

barwlad 10.10.2012 18:28

В прошлом году, м-он Московский, покупка "на котловане" 1520 тыс. Продажа через год 1920 тыс.

Den2 10.10.2012 20:26

35, сколько месяцев?

saurus 10.10.2012 21:00

Банки вроде подняли процент по депозитам...


Текущее время: 14:28. Часовой пояс GMT +3.