Финансисты помогите советом по приобретению жилья.
 

Добрый вечер. Вопрос такого плана. В собственности жилья нет, снимаю квартиру в одном из небольших городов края. Цена аренды 10 тыс. +комм. 1000р. Имеется свободных 500 тыс. руб. Вот думаю вложить их в приобретение жилья. Цена двушки в нашем районе в среднем 1300000-1500000 руб. это вторичное жилье. В строящемся 1400000 под штукатурку и сдача 3 квартал 2015. Думаю взять кредит, но не могу определиться какой. Банк рассматриваю "Сбербанк" так как есть зарплатная карта. Ипотечный при сумме 800000 на 10 лет переплата 600000 тыс. потребительский за 5 лет переплата 450000 тыс. руб. Кредит планирую закрыть досрочно года за 2-3 но это все в планах. Посоветуйте разумный вариант приобретения жилья. Может есть какие тонкости в этом деле. Заранее спасибо.

Ипотечный на 20-25 лет. Чтобы был минимальный ежемесячный платёж, на всякий случай. А закрыть быстрее через досрочное погашение.

У ипотеки процент ниже чем по потреб.кредиту. Взяв ипотеку на 10-15 лет, никто вам не запрещает хоть каждый месяц производить частично-досрочное погашение кредита. При при частично-досрочно погашении вы можете уменьшать срок кредитования или ежемесячный платеж -как вам нравится. Но если вы берете ипотечный кредит на 15 лет, то у вас небольшой ежемесячный платеж по графику, и если у вас будут какие-то финансовые проблемы, то уж 10 тыс. легче найти чем 25 по потреб.кредиту. А при ипотеке вы также как хотите можете весь кредит хоть за два года полностью досрочно закрыть.
Ну по самому жилью -если будут деньги на ремонт то лучше новое брать, чем б/у. Б/у слишком переценено, и переплачивать за старый ремонт или его отсутствие -на любителя. Только как бы вас сейчас с долевкой не зависнуть -а то тяжелые времена настают. Не сдадут дом вовремя -по кредиту плати, а жилья фактически нет. Поэтому может стоит брать или готовую первичку или б/у.

Тоже склоняюсь к ипотеке, но думаю а если перееду через год, два в другую местность, как её потом продать? Будет же обременение? А по новому фонду согласен, но малых городках нашего края его не очень то и строиться...спасибо за советы

3-guamka >Так зачем тогда вообще хомут на себя вешать в виде кредита, если уезжать собрались ? Вообще-то сделки с неджвижимостью, обычно, на длительный срок заключают. Притом сейчас не тот момент чтобы был какой-то рост на недвигу, скорее они могут зависнуть в продажах или упасть в цене. И смысл тогда прягаться в покупку жилья и еще в кредит ? Выгоды не видно с кредитами.

Да дело не в выгоде, просто думаю что зачем платить чужому дяде, если за тот же месячный платеж можно платить за свою недвижимость. Или я не прав?

5-guamka >Ну посчитайте сколько вы заплатите за аренду за первые 2 года и сколько вы заплатите по ипотечному кредиту. Выделите при оплате по кредиту при аннуитете выделите сколькопошло за первые два года в уплату процентов, сколько в уплату основного долга, сколько ушло в оплату страховки. Ну если будет досрочное погашение то можете это сразу учесть.
А дальше учтите, сколько бы у вас было если бы эти деньги шли не в уплату кредиту, а на рублевый депозит+ аренда.
Также учтите, сможете ли вы вообще продать эту квартиру через 2 года ? Или выплатив долг, замучаетесь покупателей искать, а если ище и цены у падут, то просто уйдете в минус с ваших вложений. Цены же на квартиры за 2 года вряд ли вырастут, скорее будут или стоять или падать. Если бы своиме деньгами вложились в долевку, то может при продаже что-то и поимели. А так просто хомут себе на шею навесите, и проблемы с продажей этой квартиры. Более ничего нет. Не лучше ли аренда +рублевые депозиты и игра с валютой ? Или у вас будут какие-то иные доходы от этой квартиры ? Если -нет, то вряд ли стоит лезть в это, если через 2 года все это продавать.

Играть с валютой хорошо, но не по мне)) да и при 500000 много не наиграешь. Спасибо за советы, но так и не понял почему лучше платить чужому дяде 10000 чем 11-12 за свое жилье?

7-guamka >
Ну прикиньте на калькуляторе ипотеки сбербака и
аннуитетном калькуляторе:
[url]http://extloancalculator.com/calculators/simple-annuitetnyjj-kalkulyator-ru.html[/url]
*
800тыс ипотечный кредит, в СБ на 10 лет:
ежемесячный платеж 12663 рублей, ставка 13.25 %
За 24 месяца вы заплатите по кредиту:
24*12663=303914 рублей
из них в счет уплаты процентов 215711 руб
в счет уплаты основного долга 88203 рубля.
*
Вариант 2 -аренда. 10 тыс*24=240 тыс. руб
Разница с уплаченными процентами по ипотеке всего 240000-215711=24289 рублей. Но. За что биться ? Но и как выйти из сделки чтобы продать досрочно через два года и как найти покупателя ?
Теперь при аренде, 500 тыс.рублей в качестве первоначального взноса кладем во вклад хоть под 10% годовых итого 500 тыс. *0.1=50 тыс. в год дохода, за 24 месяца 100 тыс. дохода.
Разницу между ипотекой и арендой 12663-10000=2663 рубля ежемесячно дополнять во вклад, то за 24 мес. будет еще 63912 рублей, без учета процентов.
Итого при аренде имеет 163912 рублей через два года. а при ипотеке имеете выкуленного основного долга на 88203 рублей. И спрашивается за что бились и с опотекой ? Если бы был рост цен на неджвигу такой, что за 24 месяца закрыл бы убытков в виде оплаченных процентов на 215 тыс. рублей, то было бы выгодно -а так убытки и геморр.

сейчас банки начнут потихоньку сворачивать ипотечные займы в виду роста ипотеки и сокращать армию менеджеров кредитных. банки лишатся дохода, да по моему стройки поумерят темпы, вот теперь интересно, на готовое жилье ценник вниз пойдет ?

На данный момент ценник стоит на месте. В малых городах, цена на жилье как в Краснодаре, даже иной раз дороже. Ну я за пару лет планирую закрыть кредит, ведь тогда же не всю сумму процентов платить?

10-guamka > -Не всю. Проценты считаются только за время пользования кредитом, исходя из остатка по кредиту на день согласно графика платежей.
Ну если это не инвестиции, а проосто покупка единственного жилье для себя, то кто ж против -покупайте чего и когда вам хочется, если деньги есть. Новое свое жилье -это и всегда приятные моменты, с обустойством как вам хочется,все под себя сделаете, и также смена обстановки. Конечно, в своем приятней жить и спокойней.

IV спасибо за советы. Тоже склоняюсь к покупке своего гнездышка, пускай с хомутом, но зато с целью из него вылезти)) Просто деньги улетают неизвестно куда, а так уже на конкретные первоочередные цели.

3-guamka >с обременением тоже квартиры продаются

Тоже, но проблемнее

ну если вы настроены на это, то даже эксперты центробанка вас не переубедят. Человек вам очень грамотно и доходчиво объяснил, но вы его в упор не слышите.

3-guamka > продать с обременением не велика проблема.
Сам сейчас выбираю угол. Но честно лишь для того чтобы деньги не сгорели, больше вложить некуда, а купить Тв, комп и т.п. не вижу смысла.
Берём ипотеку в сбере, на вторичное. Сегодня специально полазил по сайтам застройщиков и посмотрел их документы, обратите внимание на размер кредиторки! Хотя изначально думал долёвку брать!

[quote=Юрист компании;37125212] Cегодня специально полазил по сайтам застройщиков и посмотрел их документы, обратите внимание на размер кредиторки! Хотя изначально думал долёвку брать! [/quote]

У Застройщиков, в отличие от нормальных людей, чем больше размер кредиторки - тем лучше.

Iv- цены могут незначительно упасть только если есть куда падать. Никто не продаст недвижку дешевле чем вложил. Крайние случаи когда надо все бросить и уехать не рассматриваем.

[quote=Апекс;37152476]Никто не продаст недвижку дешевле чем вложил. Крайние случаи когда надо все бросить и уехать не рассматриваем.[/quote] есть масса причин продать дешевле чем купили! но на фоне роста бакса это сделать психологически сложнее чем те же пол года назад

[quote=Такаяя;37112538] 3-guamka >с обременением тоже квартиры продаются [/quote] Нет, но вложить те же 500 000 в недвижимость вы считаете плохо? Не то, что вложить, а приобрести собственный уголок. И вы считаете что взять ипотеку в настоящее время ЗЛО? Так через 10 лет неизвестно что будет. Ну думаю если все так уж плохо, то продам недвигу закрою кредиты и остальное пропить))) шучу))

Ипотека - рабство со вкусом свободы!

Покупайте в Новой Москве))))

[url]http://www.youtube.com/watch?v=zIEIvi2MuEk#t=31[/url]
Чудеса бывают, надо только верить!))

Так если планируется досрочное погашение ипотеки, в чем тогда рабство? Просто скажите, что выплаты основного долга минимальны при начале срока ипотеки, но с другой стороны Вам же тоже чужой дядя за красивые глаза 900000 тыс. не даст