Земельный вопросик )))
 

Подскажите, пожалуйста, по земельному вопросу. Ситуация: Частный застройщик на сформированном земельном участке, имеющим кадастровый номер, построил многоквартирный дом. По решению суда ввёл в эксплуатация, квартиры продал 16 собственникам. А земельный участок остался в собственности у застройщика. Вопрос - надо ли как то переоформлять земельный участок, чтоб каждый собственник получил свидетельство на 1/16 участка? Или как это вообще делается и нужно ли вообще это делать?

делать нужно. договором с застройщиком или в судебном порядке.

1-Оля ля > ну а если в судебном порядке, то исковое заявление должно быть составлено от всех 16 собственников?

вы попробуйте сначала обратиться к застройщику и решить этот вопрос в досудебном порядке. Ему тоже не выгодно платить налог на землю за ваш земельный участок

А откуда информация что собственник застройщик?

5-Stoeger > Из решения суда, по которому застройщик узаконил дом.

0- наивный вопрос - зачем вам нужна собственность? есть сегодня собственники которые хотять "деприватизировать" свое жилье, а вы хотите взять на себя бремя оплаты за зем. уч.

8-andrey333 >недавно продал домовладение, так вот право собственности переоформили в юстиции только на землю, а техпаспорт и св-во на дом просто отдал в руки купцу, он теперь и так его - может снести, может разобрать по кирпичикам, а может пользовать как ему угодно, это первое
второе, это бремя может обеспечить нынешний собственник участка, установив арендную плату за него по своему усмотрению
7-Гупик >вы даже не сможете организовать полноценное тсж без св-ва на землю, только какой-нить кондоминимум собственников кирпичей и железобетона

но, и это еще не самое интересное и страшное
веселье начнется, если допустим нынешний собственник земли попадет в какую-нить передрягу, к примеру в кредит банку не отдаст, тогда вообще придется жильцам общаться с юристами банка

9- первое у вас недействительная сделка и то что сегодня "чудит" росреестр еще ни чего не значит.
второе - о какой аренде идет речь? чушь!

11-andrey333 >росреестр не чцдит, а приводит процедуру к общемировым стандартам, то бишь везде и всюду - земля считается отправной точкой (нулевым уровнем) в системе прав на собственность
а в нашей стране, и еще в некоторых странах снг, до сих пор порою уповают на русский авось
авось потом государевы люди нам помогут, заставят супостата отдать по добру по здорову
да никакой суд в ситуации автора не сможет лишить нынешнего собственника его собственности, нет основания
конечно, если в договоре купли-продажи жилых помещений не прописано иначе

Отправная точка это понятие для космонавтов когда они отправляются в полет. А правовые системы изучают на первых курсах института.

не смея спорить с уважаемыми юристами - а разве в сделках с недвигой земля не наследует титул недвиги автоматом? это раз. то есть как минимум 16 х 2 = 32 раза (при сделке и при её регистрации) различные хомо сапиенс усиленно забывали про землю. может место проклятое? или гипноз?
теперь застройщику придется или довключить в договоры КП объект права - земельный участок (с каждым, а оно ему надо???), а всем реально грамотным покупателям еще по разу пройтись в Росреестр. или то же самое, но по решению суда - то есть "понудить".
или застройщик забивает и спустя пару лет теряется (спокойно себе живет где-нибудь, ни от кого не прячась - ИП закрыл, ООО ликвидировал, телефон сменил на верту), реально грамотные покупатели ништяково живут до тех пор, пока не решат избавиться от этого чемодана без ручки, и не попытаются объяснить следующим поколениям добросовестных приобретателей (вторички у застройщиков - цирк отдыхает) что дескать Росреестр так вот эксклюзивно зарегил шикарные апартаменты. принимаются ставки на количество развернувшихся покупателей (второго поколения).

два - градостроительная зона, категория и разрешенное использование земель. в зоне ответственности исключительно собственника. то есть в очередных сменах председателей судов и глав ВГО, в очередных борьбах с незаконными застройщиками суд левой рукой отменяет свое решение об "узаканивании", и перед домом появляется судебный пристав с новым судебным актом от администрации города в руках и бульдозером за спиной.
в этом случае "(реально умные, но) беззащитные вкладчики, среди которых женщины и дети" не могут ни слова сказать против бумаги, поскольку не являются субъектами земельных правоотношений.

три - это в п. 10 изложил [b]Boltas[/b]

удачи, аффтор. ваши денежки готовы принимать в любой юридической конторе Краснодара и края на протяжении многих лет. крепкого здоровья и денежной работы. и то, и другое сильно будет востребовано.

"мы, ггрусские, не преодолеваем препятствия,
мы создаем новые, на фоне которых меркнут предыдущие" (С)

13, ну и что же там пишут, в учебниках?
чуть раньше вы заявили, что сделка не действительна, если передал участок, а дом нет
следуя этой логике - и сделки 16 жильцов также не действительны, только наоборот
верно понимаю? или здесь иная, космическая логика уже включается?
да нет, имхо, мухи отдельно, котлеты отдельно - что приобрел по договору, то и твое
мы же в договоре прописали явно - все что находится на участке является его неотъемлимой его частью и этого достаточно
а как написано в договоре автора не известно, поэтому спор без основания считаю, но если в нем не прописано ничего о переходе прав собств на землю, то значит она и не была продана, а только строения
это же чз, а не стройфирма с дду

14, пример, не совсем корректный, но для упрощенной аналогии приведу его
рынок под названием 'центр города'
ларьки люди там купили, и что с того, сейчас собственник земли решил из рынка сделать жк 'большой'
собстыенники ларьков загрузят свои владения в грузовички и вывезут на свалку - все просто и без претензий
---
авторам подобных топиков
когда уже поймете, что жить в правовом поле, это не значит что все ок по умолчанию и можно всем верить на слово, а нужно понимать хотя бы суть вещей или реально обращаться к юристам до... но 5 тр, конечно дорого отдать за консультацию... понимаю...

15-Boltas > Да, в моём договоре только речь о квартире. Так и какой вывод мы сделали из всего? Только доступным языком, плииз. Я не юрист. И что нам,жильцам, делать дальше...

16-Boltas >сравнивать недвигу и велосипеды в виде ларьков как-то некошерно, что ли. но юристам конечно виднее. у них же аж Гражданский кодекс есть.

17-Гупик >для начала пообщаться с застройщиком. в принципе для него эта ситуация тоже не сахар - лишние волны таким людям ни к чему. хотя ничего фатального или критического у него не будет (учитывая факт).
если будет его добрая воля - еще 16 допсоглашений в "предмет договора" добить "и 1/16 ЗУ кадастровым номером... площадью ... КПЗУ № .. от ... ", вы все идете и регистрируете это ДС в Росреестре, потом к нотариусу - даете доверенность на кого-то собирать документы, потом этот кто-то переоформляет ЗУ в долевую собственность.
но намного дешевле и меньше геморроя создать прям завтра ТСЖ (немного побегать сначала) и и продать, и переоформить ЗУ на ТСЖ. 100% по деньгам будет дешевле, учитывая продажи-перепродажи, свадьбы-разводы всех 16 (х2 (супруги)+Х(дети и родители), реально под 50) сособственников и необходимость иметь в любое время дня и ночи и на любой чих нотариальную доверенность и соответственно доверяемого. а грамотные доверяемые нынче в цене нехило поднялись.

17, я тоже не юрист, опытом жизненным лишь делюсь
для начала поговорите с собственником участка, узнайте что он думает по этому поводу, после будет ясно как действовать дальше

недописал: на любой чих иметь нотариальную доверенность ОТ КАЖДОГО ИЗ СОСОБСТВЕННИКОВ. включая детей (через их родителй - все равно деньги нотариусу) и тещ и свекровей.
кто пытался хоть раз собрать у толпы 100% ходь подпсь - поймет. запаришься вытягивать этих ... собственников к нотариусу.
а без них (всех доверенностей) во-первых просто отчудить хату проблемно (мягко говоря), а во-вторых можно запросто оспорить любую продажу той квартиры ссылкой что дескать "...права Ангелины Х... 3-х месяцев от роду на момент совершения сделки были нарушены тем, что её интересы как сособственника ЗУ небыли учтены при продаже".
любая сделка с долевкой может быть как минимум сильно поцарапана. а чаще - отменена именно при внимательной работе с доверенностями.

здесь еще есть нюанс - возможная несостыковка назначения земли и ее реального использования
скорее все она под ижс, и нужно будет изменять назначение, только тогда будет возможным ее передать под тсж
поэтому, исхо, проще купить ее у нынешнего собственника, пусть по одному рублю за 1/16 обще-долевой собственности, но именно по договору купли-продажи, отдельному договору, а не привязывать сейчас эту сделку под договор приобретения помещений
затем уже подать заявление на изменение назначения земучастка в админ округа с приложением судебного решения о признании построек законными
тогда достаточно одной доверенности от любого взрослого члена семьи и согласие от его супруга, если в браке
и не нужно решать сложные юридические закорючки с дополнением уже заключенных и зарегистрированных соглашений

[quote=Boltas;29250824]исхо, проще купить ее у нынешнего собственника, пусть по одному рублю за 1/16 обще-долевой собственности, но именно по договору купли-продажи, отдельному договору, а не привязывать сейчас эту сделку под договор приобретения помещений[/quote]фигню не пиши. это ЗАПРЕЩЕНО ст. ГК. судьба ЗУ следует за судьбой недвиги. как только на ЗУ построили недвигу - ЗУ лишается своей судьбы и идет приложением (платным) к недвиге. его уже нельзя отдельно продавать, закладывать и т.п.

23, извини, но ты городишь откровенную чушь
в данной ситуации - земля отдельно, строение отдельно
а автоматическое наследие земли к строению возможно только при заключении дог долев участия или иных форм из него вытекающих
частный застройщик не имеет такой возможности - заключить дду по всем нормам, поэтому наследия нет
сейчас во всем этом жк-комплексе 17 собственников, 16 семей владеют строением, а один - землей под ним

19-markonx > Понимаете, как получится. ТСЖ есть, оно создано. Но не может земля принадлежать ТСЖ, потому что ТСЖ - это отдельное юрлицо. Получится 16 собственников квартир и 17-ый собственник ЗУ- это ТСЖ. ТСЖ может обслуживать этот ЗУ, но иметь на него право собственности оно не может. Скорре всего, придется делать куплю-продажу, либо застройщик должен по акту приема-передачи передать ЗУ безвозмездно в собственность 16 человек. Правильно?

22-Boltas > Назначение земли с ИЖС под малоэтажный многоквартирный дом изменено по решению суда

25-Гупик > не понимаю, что вас парит в данной ситуации? С какого переляку вы должны выкупать землю?
У вас есть квартира? Живите в ней. А земля пусть принадлежит застройщику дальше. Пусть он с ней и подкидывается. Ниче он с ней не сделает. Ибо сам на ней построил дом и сам его узаконил.

Я в том смысле, что не надо застройщику ниче платить.

Вапще, у нас похожая ситуация. Но наш застройщик передает землю в муниципалитет. А потом наше тсж ее приватизирует. По крайней мере, нам так объяснялось

27-Lora Aleksandrovna > Парит то, что ТСЖ не может начать облагораживать придомовую территорию.

29-Гупик >а застройщик что говорит?

30-Lora Aleksandrovna > Он хочет объединить 3 ЗУ, наш и еще 2, на которых тоже строит дома, и создать Жилищный комплекс, на едином ЗУ. А мы не хотим, именно жильцы нашего дома. Пусть объединяет территории,строит общую дет.площаадку и т.д., пожалуйста мы не против, но юридически хотим существовать отдельно.

Понятно.
У вас просто интересы не сошлись

[quote=Гупик;29270213]Он хочет объединить 3 ЗУ, наш и еще 2, на которых тоже строит дома, и создать Жилищный комплекс, на едином ЗУ[/quote], ну так с этого и надо было начинать, а то телепатить устаю быстро.
это грамотный застройщик, выводит ЗУ под создаваемую им УК. значит земли относительно много, и с неё можно получить дополнительный доход.
тогда можно расслабляться и получать удовольствие. ибо грамотного (читай - дорогого) противодействия ваше ТСЖ не окажет. слишком много упущено с самого начала.

цитата из ГК в Гаранте:
"Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Абзац второй утратил силу.
Информация об изменениях:См. текст абзаца второго пункта 2 статьи 552
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

ГАРАНТ:Земельным кодексом N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами
О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11"

еще одна цитатка из Гаранта:

"Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, [u]в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке[/u] либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
ГАРАНТ:См. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем""

Вот мне интересно, а как в юстиции пропустили такой договор????