Уклонение от заключения договора
 

Здравствуйте!
Прошу совета в сложившейся ситуации. Был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры (текст здесь: [url]http://turbobit.net/raixuugmahva.html[/url] ). Я покупатель. Продавец собрал необходимые бумаги, сдали в банк. Банк ответил, что всё ок, только площадь квартиры в свидетельстве не совпадает с указанной в кадастровом паспорте и техпаспорте, нужно взять справку в БТИ об округлении площадей. Вместо этого продавец сдал свидетельство на замену (чтобы была правильная площадь). Я повторно им объяснил, что нужно было только взять справку. Ну ладно, ждём среды, когда выдадут новое свидетельство. Через 3 часа продавец сообщает, что взял нужную справку и отвёз в банк, типа всё ОК, завтра заключаем договор. Отвечаю, что без свидетельства договор не заключается, сделка не регистрируется. Тут они психуют, наезжают на меня, говорят, что замучал я их со своим банком, будут искать другого покупателя. На звонки не отвечают. Также имеется риэлтор, который свёл нас, и может выступить свидетелем.
У меня 3 вопроса по действиям:
1) Первым делом 6 августа направить телеграмму с уведомлением и при отправке сделать копию, заверить её там же. Текст такой подойдёт?
"В соответствии с предварительным договором от 11.07.2014 купли-продажи квартиры, находящейся по адресу ..., имеющей кадастровый номер ..., основной договор купли-продажи между Вами и мной должен быть заключен и сдан на государственную регистрацию в срок до 15.08.2014. Настоящим уведомляю, что я не имею препятствий для заключения основного договора купли-продажи и сдачи его на госрегистрацию. То есть я готов исполнить указанный выше предварительный договор купли-продажи в срок до 15.08.2014. Прошу согласовать дату 11.08.2014, 18:00 для расчета между сторонами, подписания и госрегистрации договора купли-продажи. В случае уклонения с Вашей стороны буду вынужден обратиться в суд."
2) Если дело дойдёт до суда, реально ли принудить их к заключению ДКП? Пока никто там не был прописан.
3) Сколько примерно стоят услуги юриста по ведению такого дела? И будут ли возмещены эти затраты продавцом?

В данном договоре есть оплошность с моей стороны. Я написал, что расчёт полностью производится до госрегистрации ДКП, в то время как банк перечисляет ипотечную сумму только после регистрации. Ну этот вопрос я думаю решу в банке, если продавец упрётся.

Предварительный договор такой:

Предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры
Договор об авансе
г.Краснодар «___»________ 20___г.
Мы, гр. __________________________________________________________________________________, _________ года рождения, паспорт серия ____ №_________ выдан: _________ г., кем: ______________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________________________, код подразделения ___________, зарегистрирован(а): ___________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________________________,именуемый(ая) в дальнейшем "Продавец", действующий(ая) как физическое лицо, с одной стороны, и , года рождения, паспорт серия № выдан:., код подразделения, зарегистрирован Краснодарский край гор. Краснодар именуемый(ая) в дальнейшем "Покупатель", действующий(ая) как физическое лицо, с другой стороны, вместе именуемые "Стороны", а индивидуально – "Сторона", заключили настоящий предварительный договор купли-продажи (далее по тексту – "Договор") о нижеследующем: 1. Предмет договора
1.1. В соответствии с условиями "Договора", "Стороны" обязуются заключить договор купли-продажи (далее по тексту – "Договор купли-продажи"), существенные условия которого указаны в статье 2 "Договора". 1.2. "Договор купли-продажи" должен быть заключен "Сторонами" в срок до 15.08.2014 г.
2. Существенные условия купли-продажи
2.1. "Стороны" договорились считать существенными условиями "Договора купли-продажи" следующее: 2.2. В соответствии с "Договором купли-продажи", "Продавец" обязуется передать в собственность "Покупателю", а "Покупатель" принять и оплатить недвижимое имущество (далее по тексту - "Недвижимое имущество"), расположенное по адресу: ___________ ________________________________________________________________________________________________________________, обладающее следующими индивидуальными характеристиками: квартира, назначение: жилое. Площадь: общая ______кв.м. Этаж: .
2.3. Право собственности "Продавца" на "Недвижимое имущество" подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия ________ № _____________ выдано: ________________ вид права: собственность 2.4. "Продавец" гарантирует, что на дату заключения "Договора купли-продажи", "Недвижимое имущество" в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременено правами третьих лиц. 2.5. "Продавец" гарантирует, что на дату заключения "Договора купли-продажи" "Недвижимое имущество" находится в исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к его целевому использованию. 2.6. Расходы по оформлению "Договора купли-продажи" и перехода права на "Недвижимое имущество" несет "Покупатель". 2.7. Цена "Недвижимого имущества" составляет __ (сумма прописью) рублей. 2.8. Оплата по "Договору купли-продажи" осуществляется в следующем порядке: - __ ( сумма прописью) рублей наличными от цены "Недвижимого имущества" в момент подписания настоящего "Договора"; - оставшиеся __ ( сумма прописью) рублей от цены "Недвижимого имущества", непосредственно перед регистрацией перехода права собственности на "Недвижимое имущество" по "Договору купли-продажи".
2.9. Окончательный расчёт между сторонами перед регистрацией сделки в УФРС осуществляется с участием ипотеки от ОАО «Банк». Сумма ___ (сумма прописью) рублей перечисляется банком на расчетный счёт Продавца. Сумма ___ (сумма прописью) рублей передаётся Покупателем Продавцу в виде наличных денег.
2.10. В случае отказа ПРОДАВЦА от исполнения всех условий «Договора» сумма «АВАНСА» согласно ГК РФ возвращается в ПОЛНОМ размере. 2.11. В случае отказа ПОКУПАТЕЛЯ от исполнения всех условий «Договора» сумма «АВАНСА» возвращается в ПОЛНОМ размере.
3. Срок действия договора
3.1. "Договор" вступает в силу с момента его подписания «Сторонами» и действует до 15.08.2014 г.
4. Права и обязанности сторон
4.1. "Продавец" обязуется: 4.1.1. В срок, указанный в п. 1.2 "Договора" собрать необходимый набор документов (см. Приложение «Документы продавца квартиры»). 4.1.2. В срок, указанный в п. 1.2 "Договора" заключить с "Покупателем" "Договор купли-продажи". 4.1.3. Заключить с "Покупателем" "Договор купли-продажи" на условиях, указанных в "Договоре". 4.2. "Покупатель" обязуется: 4.2.1. В срок, указанный в п. 1.2 "Договора" заключить с "Продавцом" "Договор купли-продажи". 4.2.2. Заключить с "Продавцом" "Договор купли-продажи" на условиях, указанных в "Договоре".
5. Ответственность сторон
5.1. "Стороны" несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по "Договору" в соответствии с "Договором" и законодательством России. 5.2. Неустойка по "Договору" выплачивается только на основании обоснованного письменного требования "Сторон". 5.3. Выплата неустойки не освобождает "Стороны" от выполнения обязанностей, предусмотренных "Договором". 5.4. В случае уклонения одной "Стороны" от заключения "Договора купли-продажи", другая "Сторона" вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить "Договор купли-продажи".
6. Основания и порядок расторжения договора
6.1. "Договор" может быть расторгнут по соглашению "Сторон", а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из "Сторон" по основаниям, предусмотренным "Договором" и законодательством. 6.2. Расторжение "Договора" в одностороннем порядке производится только по письменному требованию "Сторон" в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня получения "Стороной" такого требования. 6.3. Обязательства, предусмотренные "Договором", прекращаются, если до окончания срока, в который "Стороны" должны заключить "Договор купли-продажи", он не будет заключен либо одна из "Сторон" не направит другой "Стороне" предложение заключить "Договор купли-продажи". 6.4. "Стороны" вправе расторгнуть "Договор" в одностороннем порядке в случаях: 6.5. В случае нарушения одной из "Сторон" существенных условий "Договора купли-продажи", указанных в "Договоре".
7. Разрешение споров из договора
7.1. Претензионный порядок досудебного урегулирования споров из "Договора" не является для "Сторон" обязательным. 7.2. Претензионные письма направляются "Сторонами" нарочным либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по местонахождению "Сторон", указанным в п. 1.2 "Договора". 7.3. Срок рассмотрения претензионного письма составляет 10 (десять) рабочих дней со дня получения последнего адресатом. 7.4. Споры из "Договора" разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством.
8. Форс-мажор
8.1. "Стороны" освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по "Договору" в случае, если неисполнение обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, забастовки, войны, действий органов государственной власти или других независящих от "Сторон" обстоятельств. 8.2. Если любое из таких обстоятельств непосредственно повлекло неисполнение обязательств в сроки, установленные "Договором", то эти сроки соразмерно продлеваются на время действия соответствующих обстоятельств. 8.3. Если эти обстоятельства будут длиться более 1 (одного) календарного месяца, то каждая из "Сторон" будет вправе выступить с инициативой о расторжении "Договора" в связи с невозможностью его исполнения. В случае принятия "Сторонами" решения о расторжении "Договора" по названному основанию ни одна из "Сторон" не будет иметь права на возмещение возможных убытков. 8.4. "Сторона", которая не может выполнить обязательства по "Договору", должна своевременно, но не позднее 5 (пяти) календарных дней после наступления обстоятельств непреодолимой силы, письменно известить другую "Сторону", с предоставлением обосновывающих документов, выданных компетентными органами. 8.5. Неуведомление или несвоевременное уведомление о возникновении форс-мажорных обстоятельств, лишают "Сторону" права ссылаться на любые вышеуказанные обстоятельства, как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств. 9. Прочие условия
9.1. "Стороны" не имеют никаких сопутствующих устных договоренностей. Содержание текста "Договора" полностью соответствует действительному волеизъявлению "Сторон". 9.2. Вся переписка по предмету "Договора", предшествующая его заключению, теряет юридическую силу со дня заключения "Договора". 9.3. "Стороны" признают, что если какое-либо из положений "Договора" становится недействительным в течение срока его действия вследствие изменения законодательства, остальные положения "Договора" обязательны для "Сторон" в течение срока действия "Договора". 9.4. "Договор" составлен в 2 (двух) подлинных экземплярах на русском языке по одному для каждой из "Сторон".
10. Адреса и реквизиты сторон
______________________________________________________________________________________, ____________ года рождения, паспорт серия _____ №__________ выдан: __________ г. кем: ____________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________________________, код подразделения 230-005, зарегистрирован(а): _______________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________________________ года рождения, паспорт серия № выдан: г., код подразделения,
11. Подписи сторон 11.1. Продавец __________________________________________________________________________________/______________

11.2. Покупатель __________________________________________________________________________________/______________

0-Ветер вдоль берега >[em]Я написал, что расчёт полностью производится до госрегистрации ДКП, в то время как банк перечисляет ипотечную сумму только после регистрации. Ну этот вопрос я думаю решу в банке, если продавец упрётся. [/em]
Вряд ли решите этот вопрос. Банк дает деньги обычно после регистации дкп, а не до регисрации. Перед сделкой деньги банк не дает. Если даст то, это или ячейка или аккредитив.
Договор ячейки подписывается тремя сторонами, в том числе и продавцом. Для аккредитива, нужно открыть на имя продавца счет в банке-без самого продавца это не сделают. Так что вряд ли.
*
Думаю, стоит выждать до среды. Стороны успокоятся. Если продавец вменяемый, то сам позвонит или его риелтор. Если откажется продавать, то имея только данный предварительный договор денег вам банк не даст. Тогда откажитесь от сделки, нежели проигрышными судами занисаться. Что тольк одна эта квартира на свете ? Значит она не ваша -вас ждут более лучшие решения.

2-Iv >
Спасибо Вам за ответ!
У меня есть возможность краткосрочно занять деньги на стороне. Грубо говоря, этими деньгами попрошу банк рассчитаться до сделки, а потом вернуть мне эту сумму ипотекой.
А счёт в этом банке продавец открыл.
Просто я уже и за оценку квартиры заплатил, и столько времени потратил - не хочется снова искать.

3-Ветер вдоль берега >Иногда помогает заткнуть рот продавца еще немного деньгами сверху. Попробуйте. Но лучше выждать немного. Его риелтор тоже хочет поскорее себе срубить, можно и к нему обратиться за помощью.
*
[em]Грубо говоря, этими деньгами попрошу банк рассчитаться до сделки, а потом вернуть мне эту сумму ипотекой.[/em]
Не пройдет -банк не частная лавочка. Вам просто откажут в кредите. Все решается на кредитном комитете. Ваши условия подходят уже не под ипотеку, а под потребительский кредит, но там уже и ставки выше, и сроки короче, и условия иные по залогу. -не взлетит ипотека.

4-Iv >
деньгами сверху не хотелось бы мотивировать, итак впритык :)
Риэлтор сам в шоке от такого поворота событий, на его звонки они не отвечают.
Мы пока ждём среды, но прорабатываем возможные пути развития ситуации.

Я покупал по похожей схеме и тоже с ипотекой, так вот вместе с подписанием предварительного договора продавец получил от меня первоначальный взнос, что было отражено в договоре и подтверждалось распиской. Так что ему уже некуда было соскакивать.

5-Ветер вдоль берега >[em]Мы пока ждём среды, но прорабатываем возможные пути развития ситуации. [/em]
Чтобы в пустую не ждать, можно это время потратить на знакомство с другими вариантами квартир.

Понимаю продавца знакомая продавала ипотечникам там тоже то срачка то пердячка постоянно справки заверения набегалась

Ипотека сейчас на рынке доминирует,продавцам пора привыкнуть, а нормальное агентство могло подсуетиться и взять справку о расхождении площадей самостоятельно,и не нервировать стороны

6-Напас Напасович >
Вы оформили первоначальную сумму как аванс или как задаток? Если задаток, то не жалко было бы потерять эти деньги, если банк не одобрит данную квартиру?
Я первоначальную сумму прописал как аванс, то есть в случае расторжения предварительного ДКП деньги возвращаются.
7-Iv >
согласен, но надоел уже поиск квартиры, голова занята другими делами...
8-q1q1 >
могла бы всем ипотечникам отказывать, тогда поиск покупахи длился бы в три раза дольше.
А если иметь здравый рассудок и делать то что просят, то сбор справок укладывается в неделю.
9-Oksakvmetr >
никто не мог подумать, что продавец так начудит.

Спасибо всем за участие, всё сдали в юстицию. И приостановка. Банк ошибся на 0,1 кв.м. площади квартиры в закладной.
Очень удивило, что срок регистрации после приостановки - до месяца. Почему заново совершить сделку занимает меньше времени, чем когда донесли документы???
8-q1q1 >
а у Вас какой банк был? У меня Газпромбанк. Все в городе его матерят.

Максимум 3-5дней и зарегистрируют,никто месяц не тянет

12-Oksakvmetr >
ага, зарегистрируют. 13.08.14 я довёз исправленный документ, а сегодня регистратор мне сказал позвонить 28-29-го, узнать, когда можно прийти забрать. Боюсь, что узнаю, что приходить нужно 12.09.14.
Будем отменять сделку и заново подавать на регистрацию. Парадокс, но так быстрей выйдет.

Я вам еще раз говорю-просто проверьте через несколько дней у них на сайте,сделка ипотечная!я каждую неделю сдаю и получаю документы в юстиции и по приостановке тоже,пусть говорят что хотят...это их работа и сказал Вам не регистратор,а приемщик в Мфц

14-Oksakvmetr >
Ваша уверенность удивляет.
Я разговаривал с этим человеком:
Главный специалист-эксперт-государственный регистратор
Щегольков Виталий Викторович
[url]http://www.frskuban.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=115:2009-09-23-14-29-04&catid=34:2009-09-21-13-10-43&Itemid=125[/url]

По закону имеют право до месяца приостанавливать. И две недели сейчас объясняют тем, что сотрудники в отпусках.

5. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений - в течение пятнадцати рабочих дней, ипотека жилых помещений - в течение пяти рабочих дней.
(в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

2. Государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена не более чем на один месяц при:
(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3 статьи 20 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;
необходимости проверки подлинности представленных документов.

[url]http://www.consultant.ru/popular/ipot/68_4.html[/url]
© КонсультантПлюс, 1992-2014

Это вы так думаете, что быстрее забрать и по новой подать документы. Вам не сразу документы отдадут. Расторжение с двух сторон должно быть. Ждите лучше, это быстрее.

16-маркиза >
ага, уже так и вышло. Продавец закрыл квартиру на нижний замок, от которого у нас нет ключей, поэтому я отказался отзывать регистрацию.
Кто-нибудь подскажет, имею ли я право высверлить замок или обратиться к специалистам-открывателям, после чего заменить замок?
Акты приёма-передачи подписаны и сданы в юстицию, один экземпляр в банке. В договоре купли-продажи также прописано, что квартира передана до подписания настоящего договора.
Вопрос и в том, что на руках у меня сейчас никаких документов, хотя в банке могу взять копию.

Но также в договоре прописано, что покупатель становится собственником квартиры с момента государственной регистрации ДКП.

17-Ветер вдоль берега >Да, не горячитесь вы, подождите пока регистрация не закончится. Отдаст вам ключи продавец. Будут затягивать, через 1 неделю -идите лучше к начальнику в юстиции -попростите поторопить с регистрацией.

19-Iv >
просто теперь они за квартиру не отвечают и если там случится что (пожар, потоп и т.д.), то все вопросы ко мне, а у меня даже доступа туда нет.
Звонил я регистратору ещё раз - наотрез отказываются ускорять, половина регистраторов в отпуске.

Если вы подписали акт приема передачи квартиры, то вам должны были передать ключи все от квартиры. Вы можете поставить свой замок и вообще поменять все замки.
Но я рекомендую вам написать заявление об ускорении регистрации по уважительной причине( может лечение нужно, может командировка) и сдать на Ленина в канцелярию.
В конце концов не смертельно же, подождите окончания регистрации.

21-маркиза >
спасибо за советы!
Мне проще заплатить 1500-2000 за открытие двери, чем бегать упрашивать юстицию. К тому же продавцы сейчас в неадекватном состоянии, я опасаюсь за сохранность квартиры. Не известно, что они там могут наделать.

22-Ветер вдоль берега >Да не ломайте вы пока замки. Нет же аварийных ситуаций -если были бы известили бывшего владельца.
Обычная история. Он ведь почему перекрыл дверь -потому что тоже хочет чтобы дело поскорее шло, чтоб ему тоже поскорее зарегистрировать договор и получить деньги . А так ему ваша квартира не нужна и тайных умыслов нет. Это пока единственное воздействие на вас сейчас -ключи. А когда после регистрации, закажите выписку из егрп для банка и отдадите ее в банк, ну тогда в день выплаты он вам и ключи отдаст.
Думаю, стоит подождать. Многие так делают.

23-Iv >А наделать в квартире они могут вот что- оставить горы своего ненужного барахла и мусора, который целый всей семьей и с друзьями день будете вытягивать на помойку.
*
В банк, обычно, дают копию акта-приема передачи, оригинал у вас.

значит по мнению автора продавец неадекват?а вы сами поставьте себя на его место,вам еще деньги не отдали,а ключи уже требуют,мало ли что в договоре написано,это для банка форма такая удобная,а выехать ,вывезти вещи,может еще и за встречную покупку оплатить надо
кстати сказать,сегодня сдавали обычную сделку между физлицами,регистрация 1 день,так что кто там в отпуске и прочее я не знаю,но Колодяжный подписал такой указ)))и почему автору не идут навстречу?))

23-Iv >
ок, убедили, подождём. Тем более сейчас есть более важные дела. Только потребую ключи и сменю замок перед выплатой в банке.
25-Oksakvmetr >
почему Вас так радует, что мне не идут навстречу?
Я им занял 200 т.р. для встречной покупки. Без всяких справок о доходах и залогов. Так что теперь, палки в колёса ставить им на каждом шагу - вдруг не отдадут?