Форум на Kuban.ru - Покупка по переуступке строящегося жилья.

ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД, АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июля 2012 г. по делу N 33-2213/2012
...судебная коллегия установила: К.В., К.М. обратились в суд с иском к ООО "Вереск", третьим лицам ООО "Ника-Строй", департаменту строительства и архитектуры администрации Владимирской области (с учетом уточнений) о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче доли в виде двухкомнатной квартиры, строительный N **** расположенной на 7 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ****, общей площадью **** в соответствии с п. п. 1.1, 4.1 договора N ****, за период с **** в размере **** руб. в пользу каждой.
В обоснование иска указали, что **** между ООО "Вереск" и ООО "Ника - Строй" был заключен договор долевого участия в строительстве жилья N ****, пунктами 1.1, 2.1 которого определено право ООО "Ника-Строй" на приобретение в собственность при завершении строительства и после получения на ввод в эксплуатацию доли в виде двухкомнатной квартиры, строительный N ****, расположенной на 7 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: **** общей площадью **** При этом квартира должна быть передана дольщику для выполнения отделочных работ не позднее 2 квартала 2008 года (п. 4.1 договора).
**** между ООО "Ника-Строй" и К.В., К.М. заключен договор цессии (уступки прав требования) N ****, в соответствии с которым они, приобрели право требования с ООО "Вереск" по договору долевого участия в строительстве N ****, по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, двухкомнатную квартиру N **** расположенную на 7 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ****. Обязательства по оплате квартиры были выполнены ими в полном объеме.
**** между ООО "Вереск" и истцами были заключены дополнительные соглашения к договору цессии, в которых определены новые сроки окончания строительства жилого дома - 4-й квартал 2009 года, а затем - 4-й квартал 2010 года. Поскольку срок выполнения работ и передачи квартиры истцам истек 01.01.2011 г., свои обязательства в установленные договором сроки ответчик не выполнил, новые дополнительные соглашения о переносе сроков сдачи в эксплуатацию жилого дома не подписал, то истцы имеют право требования с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательств. На основании изложенного, просили заявленные исковые требования удовлетворить.
ООО "Вереск" обратилось к К.В., К.М., ООО "Ника-Строй" с иском о признании недействительным договора цессии N **** от ****, заключенный между ООО "Ника - Строй" и К.В., К.М. В обоснование иска указало, что заключенный **** между ООО "Ника-Строй" и К. договор цессии N ****, является недействительным в силу ст. ст. 168, 382, 384, 385, 429 ГК РФ, поскольку в нарушение условий договора генерального подряда N **** от **** ООО "Ника-Строй" принятые на себя обязательства не выполнило, и только в дополнительном соглашении N **** от ****. стороны определили объем выполненных строительно-монтажных работ по объекту и количество квартир в доме N ****, по которым право требования ООО "Ника-Строй" с ООО "Вереск" - возникло, при этом, в данное соглашение квартира N ****, как отработанная, не вошла. Таким образом, полагало, что право на заключение договора цессии N **** с К. у ООО "Ника-Строй" не возникло, ООО "Ника-Строй" передало К. недействительное право.
Определением суда указанные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения по существу.
В судебном заседании истец К.В. и ее представитель по доверенности Д. иск о взыскании неустойки поддержали, в удовлетворении иска ООО "Вереск" просили отказать, дополнительно пояснив, что в силу п. 2 ст. 181 ГК РФ к моменту предъявления ООО "Вереск" иска о признании оспоримой сделки недействительной (****), истек срок исковой давности для обращения в суд с данными требованиями.
Представитель ООО "Вереск" К.И., в судебном заседании исковые требования К. не признала, пояснив, что ООО "Ника-Строй" не исполнила свои обязательства по договору долевого участия в строительстве спорной квартиры, что подтверждается заключенными с ООО "Ника-Строй соглашениями N **** от ****. и N **** от **** и не имело права передавать спорную квартиру по договору цессии. Кроме того, на момент заключения договора уступки у ООО "Ника-Строй" не было права требовать неустойку. Срок исковой давности не пропущен, поскольку до момента заключения соглашений ООО "Вереск" не знало о том, что данная квартира не отработана ООО "Ника-Строй". На основании изложенного просило в удовлетворении иска К.А. отказать.
Представитель третьего лица ООО "Монострой" В. в судебном заседании поддержала позицию представителя ООО "Вереск" и просила в удовлетворении исковых требований К. отказать.
Представитель третьего лица ООО "Ника-Строй" конкурсный управляющий К.С., надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, ранее просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель третьего лица департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области К.Т. просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Вереск" просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права и неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование указал, что, удовлетворяя исковые требования, суд не применил норму ст. 384 ГК РФ и не принял во внимание условия п. 4.2. договора долевого участия N ****, согласно которому застройщик не несет ответственности за просрочку передачи дольщику квартиры, которая может возникнуть вследствие просрочки либо иного ненадлежащего исполнения дольщиком своих обязательств. Также указал, что суд необоснованно применил срок исковой давности для признания сделки оспоримой, отказав в удовлетворении встречного иска ООО "Вереск".
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в отсутствие истца К.М., представителя третьего лица ООО "Моносторой", надлежащим образом уведомлявшихся о месте и времени судебного заседания, представителя третьего лица Управления архитектуры, строительства и земельных ресурсов администрации г. Владимира, просившего рассмотреть жалобу в отсутствие представителя, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований ООО "Вереск" о признании недействительным договора уступки права требования от **** г., заключенного между ООО "Ника-Строй" и К.В., К.М., суд руководствуясь нормами ст. 168, 382, 385, 181 ГК РФ, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, установил, что о наличии заключенного **** между ООО "Ника-Строй" и К.А. договора уступки права требования ООО "Вереск" стало известно ****, при согласовании его заключения, о чем свидетельствует подпись директора Г. и печать предприятия. В суд с настоящим иском ООО "Вереск" обратилось **** года, в связи с чем пришел к правомерному выводу об отказе ООО "Вереск" в удовлетворении заявленных требований по причине пропуска установленного ст. 181 ч. 2 ГК РФ срока обращения в суд за защитой нарушенного права.
Судебная коллегия находит вывод суда первой инстанции правильным, мотивированным, подтвержденным имеющимися в деле доказательствами.
Доводы апелляционной жалобы ООО "Вереск" в этой части, не опровергают выводов суда, были предметом исследования судом первой инстанции и необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
С учетом приведенных обстоятельств постановленное по делу решение суда в части отказа в удовлетворении иска ООО "Вереск" следует признать законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Между тем, разрешая спор по иску К.В., К.М. о взыскании с ООО "Вереск" неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче доли в виде двухкомнатной квартиры, суд пришел к выводу, что поскольку в соответствии с условиями дополнительного соглашения N **** от **** квартира должна была быть передана К. не позднее **** года, однако, до настоящего времени объект находится на стадии строительства, квартира истцу не передана, то с ООО "Вереск" в пользу истцов подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков выполнения работы.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.
Согласно ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Из материалов дела следует, что **** ООО "Вереск" и ООО "Ника-Строй" заключили договор подряда N ****, по которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательства по выполнению строительно-монтажных работ ниже отметки + 0.00 9 - 12 этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями в ****, включающих в себя устройство монолитного железобетонного ростверка и земляные работы, потребность выполнения которых может возникнуть после производства работ по забивке свай и устройства ростверка в соответствии с условиями договора, по заданию заказчика и проектно-сметной документацией, включая возможные работы, определено в нем не упомянутые, но необходимые для полного сооружения объекта и нормальной его эксплуатации.
Пунктом 5.1 договора подряда определено, что объект должен быть построен подрядчиком и сдан заказчику в срок с ****.
Также стороны установили, что заказчик оплачивает подрядчику стоимость выполненных работ выделения части объекта в виде жилых площадей в соответствии с приложением, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. Подрядчик имеет право на реализацию выделенных ему площадей по договору только в пределах фактически выполненных и принятых заказчиком по актам формы КС-2 и справке КС-3 строительно-монтажных работ (п. 6.2 договора).
Согласно приложению к договору подряда от ****. ООО "Ника-Строй" выделены для реализации 32 трехкомнатные квартиры, спорная квартира N **** в данном приложении не указана.
**** года между ООО "Вереск" и ООО "Ника-Строй" заключен договор генерального подряда N ****, по которому заказчик сдает, а генподрядчик принимает на себя генеральный подряд по строительству объекта 9-10-14 этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями выше отметки 0.00 в ****, включая возможные работы, определенно не упомянутые, но необходимые для полного сооружения объекта и нормальной его эксплуатации.
Согласно п. 2.2 договора генерального подряда N **** заказчик передает генподрядчику в счет оплаты за выполненные работы по настоящему договору площади в жилом доме **** из расчета **** рублей за 1 кв. м в т.ч. НДС 18% - **** рублей, общая площадь передаваемых заказчиком помещений уточняется после получения утвержденной сметы дополнительным соглашением между сторонами в письменном виде и является неотъемлемой частью настоящего договора.
**** ООО "Вереск" (застройщик) и ООО "Ника-Строй" (дольщик) заключили договор N **** долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого застройщик принял дольщика в долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ****
Согласно п. 2.1 данного договора при завершении строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дольщику выделяется доля виде одной двухкомнатной квартиры, строительный номер N ****, расположенной на 7-этаже, общей площадью **** кв. м.
Долевой взнос на строительство составляет ****., исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади - **** рублей (п. 3.1. договора).
В счет оплаты стоимости квартиры по настоящему договору дольщик выполняет застройщику строительно-монтажные работы по договору генерального подряда N **** от ****. По согласованию сторон возможна поставка строительных материалов. Цены на оказываемые услуги и выполняемые работы остаются неизменными до полного исполнения обязательств настоящего договора. Подтверждающими документами являются письма, счет-фактуры, акты выполненных работ и т.д.
Согласно пункту 4.2. выше указанного договора долевого участия для оформления квартиры в собственность застройщик оформляет приемо-сдаточный акт на квартиру после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. При этом застройщик не несет ответственности за просрочку передачи дольщику квартиры, которая может возникнуть вследствие просрочки либо иного ненадлежащего исполнения дольщиком своих обязательств по договору, действия непреодолимой силы, а также вследствие незаконных действий (бездействия) государственных и муниципальных органов, в том числе осуществляющих согласование строительной документации, выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством дома, предъявленного к сдаче в установленные сроки.
Учитывая изложенные обстоятельства судебная коллегия полагает, что поскольку пот условиям п. 4.2. указанного договора застройщик не несет ответственности за просрочку передачи дольщику квартиры, которая может возникнуть вследствие просрочки либо иного ненадлежащего исполнения дольщиком (ООО "Ника-Строй) своих обязательств по договору, то право у ООО "Ника-Строй" на взыскание неустойки договором N **** от **** не предусмотрено, в связи с чем в силу ст. 384 ГК РФ не могло быть передано К.В., К.М. на основании договора цессии от ****. Данным договором предусмотрено только право требования построенной квартиры, право требования неустойки нельзя считать перешедшим к цессионарию одновременно с требованием права на возведенное жилое помещение.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда в данной части является незаконным и необоснованным, доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания, в связи, с чем решение суда в части взыскания неустойки подлежит отмене.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия определила: Решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 22 февраля 2012 года в части удовлетворения исковых требований К.В. и К.М. о взыскании с ООО "Вереск неустойки за просрочку исполнения обязательств, взыскании госпошлины в доход местного бюджета, взыскании штрафа в доход местного бюджета отменить. Вынести в данной части новое решение. В удовлетворении исковых требований К.В. и К.М. о взыскании с ООО "Вереск неустойки за просрочку исполнения обязательств, госпошлины и штрафа отказать. В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Вереск" - без удовлетворения.