Покупка МКД сооружения насосной станции и з/у под ней
 

Не подскажите, по порядку оформления этой сделки.
(После торгов по банкротству коммунальной конторы, здание насосной станции в месте работающим в ней насосом и зем.участком под ней, которая поднимала давление хол.воды для только одного 9ти этажного жил. дома граничащего с з/у данного МКД , выкупил и один частник с торгов. и хочет сею насосную снести и заняться своими делами там. Собственники МКД договорились с этим частником, что он продаст им этот з/у и насосную с зданием и насосом, за 180 тыс. рублей)
Вот только как сее оформить. Проблема в том что, УК этого МКД и их.юрист в том числе, администрация города - противятся этой сделке –говорят, устанавливайте насос в подвал дома. А собственники против этого.
И поэтому возникли вопросы
1.УК ссылаясь на ст.44 ЖК РФ, говорит что ОСС МКД не правоомочно право принимать решение по покупки данного з/у и здания насосной с насосом вообще без согласия УК, так как типа работающий насос в аварийном состоянии и здание насосной разрушено. Но акта у них на это нет. Реально насос работает у банкрота несколько лет и без проблем, здание из сил.кирпича –в хорошем состоянии без каких-то внешних признаков аварийного стоянии –ни стен, ин крыши.
Если почитать ст.44 ЖК РФ
п.2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

*
И разве не может ОСС МКД на основании этого пункта купить себе здание насосной с насосом и з/ у под нее, и без согласия УК ? Тут правда сказано про строительство хоз.построек, а не их покупку с з/у, но про расширение.

2). Еще УК выдвинула требование, что готова оформить сделку по купле продажи, только после того как собственники соберут это 180 тыс. рублей на покупку. А за счет каких фондов можно совершишь данную покупку ? Что только за счет вновь собранных средств собственниками МКД или можно задействовать другие фонды ? Кап. Ремонт, текущий ремонт и нет ? Или могут ли на ОСС принять решение что за оплаты задействуют другие фонды, с условием что собственники вернут эту сумму постепенно –ежемесячно допусти за год или квартал –например из фонда текущего ремонта ?
3) При принятии решения о покупке здания и з/у, достаточно 2/3 голосов согласия всех собственников согл.ст.46 ЖК РФ ?
Но нужно ли еще готовить для регистрации права собственности , протокол согласия собственников МКД и их доли в праве общей собственности при покупке данной недвижимости , в котором будут и те собственники , кто против данной покупки.
4) Нужно нотариально удостоверение договора купли-продажи в общедолевую собственность собственниками МКД ?

*
Если подскажите в чем-то и ссылку –буду рад. Спасибо.

[quote=Iv;45330242]и без согласия УК ?[/quote]
А в каком месте ЖК упоминается согласие УК?
Правильно, ни в каком.
Согласия УК на приобретение имущества спрашивать не нужно.
[quote=Iv;45330242]УК выдвинула требование, что готова оформить сделку по купле продажи[/quote]
УК-то тут причём?
Сделку должны оформлять собственники (их представитель на основании решения ОСС).
[quote=Iv;45330242]А за счет каких фондов можно совершишь данную покупку ? Что только за счет вновь собранных средств собственниками МКД[/quote]
Да.
[quote=Iv;45330242]или можно задействовать другие фонды ? Кап. Ремонт, текущий ремонт и нет ?[/quote]
Нет, нельзя.
[quote=Iv;45330242]достаточно 2/3 голосов согласия всех собственников [/quote]
Да.
[quote=Iv;45330242]Нужно нотариально удостоверение договора купли-продажи в общедолевую собственность собственниками МКД ?[/quote]
Нет.

1-proff_ >Спасибо.

Тут еще по этой сделке проблема
1) -если договориться с продавцом о рассрочке платежа -допустим на 12 месяцев, накинем ему еще тыс 40 сверху, и будем ему ежемесячно платить тыс. по 19 в месяц.
То с кого юридически ответственность будет, если возникнет просрочка платежа ? Допустим ОСС доверит провести сделку от имени председателя ОСС собственников МКД, ТСЖ нет. Допустим, в доме старухи или неплательщики по коммуналке, не заплатили и по этой сделке, не за свои же платить кому доверили ОСС сделку провести и оплату по ней.
2) И еще вопрос по праву собственности. Право собственности будет оформлено как совместная собственность, всех собственников МКД по такому-то адресу, на основании ОСС МКД. И тогда , если кто-то продает свою квартиру в этом доме, то на основании чего он перестанет быть собственником совместной собственности купленных теперь объектов недвижимости в виде здания насосной и з/у под ней ? Или получится что квартиру в этом доме давно продаст, а до сих пор будет числится собственником совместной собственности этой насосной и з/у под ней ? И тогда все решения также по этим объектам по их управлению придется, с учетом этого выбывшего собственника проводить ?
3) Также по решению на покупку этих объектов на основании общего собрания собственников многоквартирного дома. Если свое согласие на покупку в письменном виде даст какая-то старуха-собственница квартиры, а ей уже за 70 лет, и у нее мозги плохо варят, т.е. может быть недееспособной, и таких в этом доме более половины. Не будет ли проблем, с регистраций права собственности , если приложить протокол согласия ОСС МКД с такими старухами-собственниками, не затребуют ли от них нотариального согласия на такую сделку ?

Также вопрос, по УК.
4)Если здание насосной с насосом и з/у под ней собственники МКД купят сами, то чтобы УК их взяли на обслугу лично или с привлечением специализированных организаций, то придется с УК заключать доп.соглашение к договору на управление МКД, так как в прежнем договоре нет этих объектов управления. Но УК, может вообще отказаться подписывать такое доп.соглашение, если сам насос в плохом или аварийном состоянии и само здание тоже в плохом состоянии. (Управляющий ук говорит -я за вас в тюрьму не хочу садиться, так как то что вы хотите купить -рухлядь). Но можно ли ее заставить подписать такое доп.соглашение и потом просто обязать заключить договор на обслугу этого насоса с теми организациями, кто такие услуги оказывает ?

3-Iv >2)При продаже кем-то квартиры в этом доме, Продажа доли своей доли в праве общей собственности на здание подстанции и на з/у под ней, будет производиться по всей видимости по п.4.1. ст.42 218-ФЗ
4.1. В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает 20, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.
*
Но такую продажу тоже придется производить, при продаже своей квартиры. А если кто-то из продавцов квартир это не сделает, то на нем будет висеть эта доля в подстанции и з/у. Так наверно ?

3-Iv > Насосная с участком по решению ОСС должны быть включены в общее имущество МКД.
Т.е. перестать быть самостоятельными объектами прав.
Логика подсказывает, что участок насосной должен быть смежным с участком МКД, иначе могут быть проблемы.
Не знаю, были ли такие прецеденты в крае/РФ.
По другому имуществу (инженерное оборудование, пристройки, благоустройство и т.п.) практика есть, но там всё делалось в пределах участка МКД.
Если участок не смежный с участком МКД (или участок МКД не сформирован), то единственный видимый выход - формировать ТСЖ и покупать насосную на ТСЖ.
[quote=Iv;45336558]Но можно ли ее заставить подписать такое доп.соглашение и потом просто обязать заключить договор на обслугу [/quote]
Нет, нельзя.
Только договариваться или искать другую УК.
[quote=Iv;45336553]Допустим, в доме старухи или неплательщики по коммуналке, не заплатили и по этой сделке, не за свои же платить кому доверили ОСС сделку провести и оплату по ней.[/quote]
Я бы на вашем месте сначала собрал деньги, потом совершал сделку.
Иначе ситуация будет неуправляемой, прогноз неблагоприятный.
С продавцом пока (до сбора всей суммы) заключите предварительный договор.

6-proff_ >Большое спасибо.
Участок под насосную станцию смежный с з/у МКД.
Старухи готовы платить только по частям, так как денег порядка 4 тыс. у них не найдется сразу. Только типа как квитанция за коммуналку чтобы им было не дороже где-то 500 рублей в месяц, так как у них пенсия где-то 7-8 тыс. рублей.
Если УК откажется обслуживать насосную станцию, т.е просто заключить договор на обслугу с другими кто будет обслуживать. То тогда УК сменить вряд ли получится -дело встанет.
*
А если будет ситуация- купить в рассрочку, и пока платят по частям, этот насос вообще сломается -и придется новый покупать порядка 500 тыс. рублей, то старухи вообще откажутся и по рассрочке платить.
*
Это не себе купить, тут с каждым собственником кто не сдал деньги, воевать придется.
А если еще выбранному на сее дело председателю собственников МКД, т.е. мне, придется бесплатно бегать все это дело добивать-выбивать со всех деньги и заниматься оформлением и ремонтом насоса и покупкой нового , то скоро это надоест вообще. Наверно откажусь вообще от этой затеи -пусть сами собирают деньги и потом решают что делать.
*
Есть, правда, другой путь - когда с торгов по банкротству продавали частнику это насосную и з/у под ней,
то согласно ст.132 127-ФЗ О банкротстве
вообще не должны были включать это имущество конкурсную масса. А при продаже у нового собственника должно было бы быть обязательство по поддержанию в работе этого коммунального имущества.
И если он отказывается то -сделка купли продажи расторгается и имущество должен выкупить орган местного самоуправления, т.е администрация города. А если начальник Управления ЖКХ сам против такой покупки то тогда на него нужно уже собственникам МКД подать в суд за бездействие. Но судиться старухи сами не могут, денег на адвоката вряд ли найдут, а самому этим заниматься и притом тоже бесплатно -вообще желания нет. Поэтому проще все бросить это дело и пусть сами старухи телевидение вызывают и губернаторы жалобы пишут.
А там есть еще:
127-ФЗ
Статья 132. Имущество должника, не включаемое в конкурсную массу
4. Социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации и иные объекты, продажа которых в соответствии с "законодательством" Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, а также объекты, в отношении которых заключены соглашения о государственно-частном партнерстве, объекты, в отношении которых заключены соглашения о муниципально-частном партнерстве, продаются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.
Обязательными условиями конкурса по продаже указанных объектов являются обязательства покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств.
В случае продажи объектов коммунальной инфраструктуры к обязательным условиям конкурса относятся также обязательства покупателей предоставлять гражданам, организациям, осуществляющим эксплуатацию жилищного фонда социального использования, а также организациям, финансируемым за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, товары (работы, услуги) по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с установленными надбавками к ценам (тарифам) и предоставлять указанным потребителям установленные федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления льготы, в том числе льготы по оплате товаров (работ, услуг).
6. Передача социально значимых объектов, указанных в пункте 5 настоящей статьи, и жилищного фонда социального использования соответственно в муниципальную собственность и собственнику жилищного фонда социального использования осуществляется без каких-либо дополнительных условий на основании определения арбитражного суда в сроки, предусмотренные таким определением.
7. Должностные лица органов государственной власти и должностные лица органов местного самоуправления, не исполняющие положений пунктов 5 и 6 настоящей статьи, несут ответственность, предусмотренную федеральным законом.

Наверно придется продавать квартиру в этом доме, так как у меня там двушка под сдачу на первом этаже и если УК поставит насос в подвале то будет постоянный шум в квартире. А нормальную звукозащиту вряд ли сделают -это надо отдельный фундамент, короб сверху на насос, и под нежилыми помещениями в доме. И это все дорого -так как один насос порядка 500 тыс. рублей . И за него тоже бабкам платить.