Форум на Kuban.ru - Квартира у частного застройщика

[quote=ctroitel2000;36338968]В чем отличие ЖСК от чз ? Что надёжней ? Если можно объясните по проще[/quote]хорошо.
"частный" - означает застройку в зоне ИЖС-1, т.е в зоне сплошной ИНДИВИДУАЛЬНОЙ застройки. то есть каждый дом рассчитан на проживание одной семьи (удовлетворение индивидуальных жилищных потребностей).
исходя их понятия "индивидуальный" в архитектуре рисуется проект застройки и высчитывается плотность населения, определяется расчетное количество человек по кварталу, микрорайону, по улице.
исходя из этого и согласно [url=http://base.garant.ru/2305985/#ixzz3BiQcJMfG]СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" (утв. постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78)[/url] и других куч документов в данной зоне планируют ширину дорог, наличие больниц, садиков, школ, административных зданий типа полиции, пожарных, скорой помощи и вневедомственной охраны (исходя из расчетного времени прибытия). привязывают общественные здания типа магазинов, любимых ТРЦ и кинотеатров.
исходя из количества человеков и нормы площади на 1 чел считают площадь будущей застройки и из неё узнают отапливаемую площадь, к которой применяют нормы по отоплению и получают потребное кол-во килокалорий на квартал, микрорайон или вообще на поселок.
аналогично считают будущее потребление электричества, считают потребность в воде и канализации бытовой и поверхностной.
эти цифры направляют в РЭК и монополистам в виде технического требование для включения в финансируемые из тарифа инвестиционные программы по развитию сетей (построить новые ЛЭП, водопроводы, артезианы, канализационные коллекторы и т.п.).
баланс и совокупность между населением территорий и инженерным обеспечением определяет комфорт и качество жизни в будущем квартале, микрорайоне или поселке.

когда все посчитано и согласовано ищут инвестора.
инвестор ищет свой баланс, но уже не между населением и комфортом. а между затратами и доходами.

основная часть затрат - внешние инженерные сети. это ОЧЕНЬ дорого. в одиночку поселок построить трудно.

и тогда есть 2 варианта: раздробить цельный проект среди других застройщиков и строит по несколько домов (на обвязку уже всем плевать) или уплотнить, увеличив (во много раз) количество продаваемых кв.м. активно применяются оба варианта.
это будут частные застройщики на новых планах. из проблем - зажатые деньги на коммуникации. проявляется в недостаточной пропускной способности труб и проводов, грызне за подключения.

другой вид ЧЗ - на старых планах. покупается частый дом (два, три, пять - сколько смогут) и вместо хат ставится 6-16 этажка (на Базовская-Горького).
в 90% случаев внешние инженерные сети остаются теми же, что и в момент создания планов в 40-70 г.г. 20 века. ну кроме электрики - провод тянут отдельный, а трансформатор чаще всего тот же самый (хотя есть исключения, хотя и линии высокого напряжения в таких местах перегружены еще со времен Бориса Николаевича, когда население массово забило на отпущенные 25А (5 КВт) и "договорилось" об увеличении вводных автоматов до 40-80 А (8-15КВт)). трубу водопровода никто не перекладывает, ставят накопительные баки с насосами. если есть канализация из СССР (редко) - врезаются в неё. нет - тянут трубу за сотни метров (какие там диаметры и уклоны - главное продать) или тупо ставят септик. газ тоже чаще остается тот же самый, из расчета 20-25 КВт по теплу на участок.
вариант самый дорогой (зелень, тишина, спокойные соседи-пенсионеры), но с теми же проблемами по коммуникациям.

общее у всех - недостаточная мощность инженерных сетей. причем не только "последней мили" (от дома до ближайшего распределительного узла), но и далее - магистрального водовода, высоковольтной ЛЭП и подстанции, газоредуктроной станции и газопровода среднего (высокого)давления, канализационной насосной.
это как раз те очень высокие затраты, с которых так стремятся спрыгнуть застройщики. с которых они успешно спрыгивают, т.к. при покупке жилья чел не в состоянии проверить а ХВАТАЕТ ли мощности света, отопления, воды?
тем более что смотрины производятся в дневное время, а не в часы максимальной нагрузки.
в итоге вода, свет, тепло вроде бы есть, но...
но на свет приходится ставить стабилизатор, на воду - подкачку, стены утеплять, дороги - делать за свой счет и многое другое.
плюс (с чего начиналось мое повествование) - садики, больницы, школы и парки. за них застройщик гешефт не получает, а потому их строительство откладывает на последние очереди (на новых планах), потом проект застройки корректируют и хорошо, если построят хоть что-нибудь.
на старых планах это нереально, т.к. тупо нет свободных земель, пригодных для размещения социальных объектов (все украдено до нас).
к окончанию последних очередей строительства на новых планах картина ровно такая же. причем первоначального застройщика уже не сыскать (я имею в виду ФИО лица, которого можно было бы привлечь к ответственности за нарушение проекта застройки). тем более что такая ответственность вводится судом, а решение суда обжалуется, ответчики все время меняются - никого в Краснодаре так и не привлекли, несмотря на годы тяжб.

в итоге спустя время довольный жилец начинает понимать что к чему, на форуме в данном разделе прокатываются волны срача, которые волна за волной снижают цену жилья от ЧЗ на вторичном рынке.

поскольку проект застройки забыт, на всех мало-мальски пригодных для размещения кв.м. местах появляются мансарды, пристройки, заполнения, надстраиваются этажи - "договариваются" о подключении новых площадей на те же старые сети (которые зачастую работают в критических режимах).
если на новую Тойоту Короллу нагрузить пару десятков ящиков с плиткой, да десяток мешков клея, да пяток ведер краски, да шпаклевки, да ванну чугунную сверху привязать и через Шаумян на Туапсе с ветерком - оно долго проходит? так и здесь.
тем более что обслуживания никакого не будет, все будут стремиться спихнуть на соседа.
все это широко обсуждается в интернете, цены падают, соседями становятся все более и более простые люди, которые все менее и менее бережно относятся к дому. начинают сдавать квартиры гастрикам и студентам и понеслось. затопления, пожары, протечки крыши, засоры канализации и сгорания проводки.

на старых планах вдруг вместо соседей-пенсионеров в паре метров от твоего балкона появляется стена аналогичного многоквартиника, начинаются суды. выяснения кто первый построился и кто кому нарушил нормы инсоляции.

прибавим сюда проблемы с землей: да, св-во получить на квартиру можно. но это ставит сразу крест на дальнейших (в будущем сделках) - земля-то под ИЖС!!! а на ИЖС квартиры не предусмотрены. только "жилые помещения в доме индивидуальном". и начинаются поиски "решения".
хорошо если в спокойной плановой обстановке, а не в режиме открытия наследства. в курсе сколько жилья в ЧЗ отошло в казну РФ в виде выморочного имущества?
суды по земле длинные. годами. тем более со множественностью лиц, которые постоянно меняются - женятся, рождаются, разводятся, уезжают в Москву и меняют фамилии. это бесконечные переписывания требований и новые рассмотрения.

у ЖСК в нынешнем виде нет проблем с землей, а в остальном то же самое, что и на новых планах. ну подороже.

100% закрыть риски нереально. надо смотреть не только документы по строительству, но и на подключения (да кто их даст), самому считать примерно так: 40 квартир. на 1 квартиру - 3 КВт, итого 40х3 = 120 Квт, + 25% на пик, итого на подстанции (ПС) должно быть не менее 150 КВт свободной мощности на момент выдачи техусловий. это минимум миниморум.
и то нет гарантии что на ПС эта мощность была в самом деле, а не "добыта" уменьшением ГОСТовских 230 В до 180 (и это еще нормальное напряжение, вся техника работает. у меня сейчас 160 - комп на стабилизаторе 1984 года выпуска, вариантов исправить ситуацию нет*).

вот и все.
надеюсь что подробно.
а помочь я не вызывался.

* да, про стабилизаторы я знаю, в энергетике больше 10 лет. но у меня ввод 5 КВт при 160 В, из которых стабилизатор сделает 3,2 КВт при 220 В.
а мне трех КВт не хватит никак.
на запрос в НЭСК об увеличении разрешенной мощности - "нет технической возможности по линиям и ПС 10-35 КВ"