Квартира готова, но в залоге у банка
 

Добрый день. Может кто нибудь сталкивался с подобной ситуацией? Квартира готова, дом сдан в эксплуатацию, подписан акт приема передачи, но квартира находиться в залоге у банка.У застройщика открыта кредитная линия и он маленькими суммами осуществляет погашение залога. Целесообразно ли заключить договор купли продажи и оформить квартиру в собственность с залогом и делать там ремонт или ничего не делать и ждать когда застройщик неизвестно когда оплатит долг?

[quote=PetrIvanov;46289684]подписан акт приема передачи[/quote]
От кого кому?

Акт приема передачи квартиры от застройщика будущему собственнику. Типа вы еще не собственник, но коммунальные платежи платите. Мы пошли на это, чтобы получить ключи фактически.

2-PetrIvanov > Таки непонятно, что Вы подписали.
Квартира как объект недвижимости существует или нет? На неё зарегистрированы права? Чьи?
Если нет, то что именно в залоге у банка?
Что именно Вам передали по акту? На каком основании?
Опишите всю схему приобретения, чтобы можно было хоть что-то понять.

Квартира существует, дом сдан. На нее зарегистрированы права застройщика, но она находиться в залоге у банка, т.к. дом строился на заемные средства и пока застройщик не погасит определенную сумму банк залог не снимает. Изначально застройщику оплачены деньги по договору долевого участия за другую квартиру,которая не достроена на данный момент. Он предложил обмен на готовую, которая в залоге и обязался высвободить ее из залога. Т.е. квартиру можно принять в собственность от них, но она будет в залоге.

4-PetrIvanov > Сложно что-то советовать, не зная реального финансового состояния застройщика.
С одной стороны - лучше, когда должны Вам, чем когда должны Вы. В этой логике правильнее дождаться снятия залога и забирать квартиру без обременений.
С другой стороны - в случае ухода застройщика в банкротство, велик риск остаться и без квартиры, и без денег на неопределённый срок.
Поищите юриста, который сможет оценить полный пакет документов и финансовое состояние застройщика. Важны и залоговая стоимость квартиры, и условия залога, и наличие у застройщика страховки и прочих гарантий, и многое другое.
Однозначного ответа на вопрос "как поступить" не будет, но риски по каждому варианту собрать и оценить можно.

У застройщика обязательства перед дольщиками и перед банком. Чтобы погасить долги следовало бы продавать квартиры, а не передавать их дольщикам, перед которыми не в состоянии в срок исполнить обязательства по ДДУ. Если застройщик передает право собственности (с обременением) Вам, то должником банка станете Вы. Застройщик же, тем самым, исполнит обязательство по ДДУ и частично погасит долг перед банком. И никакие обещания сейчас не заставят застройщика действовать иначе.

[quote=LaPatrie;46302817]должником банка станете Вы. Застройщик же, тем самым, исполнит обязательство по ДДУ и частично погасит долг перед банком. [/quote]
Вы неправы.
Должником перед банком останется застройщик, его долг не перейдёт, не спишется и не уменьшится.
Покупатель квартиры с обременением будет залогодателем - лицом, предоставившим обеспечение.
В случае дефолта застройщика банк предъявит солидарные требования и застройщику, и залогодателю. Залогодатель при этом будет отвечать только в объёме залога.

Вы изложили все точно. А я по-любительски и с перспективой, вероятность которой оцениваю как "высокую".

Т.е в случае не выполнения застройщиком договоренности с банком, банк имеет право забрать квартиру у собственника?

9-PetrIvanov > В общем случае - да, имеет.
Это небыстро и непросто, но возможно.

Спасибо. А вы не подскажите к кому можно обратиться за юридической поддержкой при заключении основного договора, если решимся пойти по этому пути.

судя по описанному у автора не ДДУ, а простое ДКП,
пока не будет снято обременение основной договор регистрацию не пройдет,

[quote=D N;46312761] судя по описанному у автора не ДДУ, а простое ДКП, пока не будет снято обременение основной договор регистрацию не пройдет, [/quote]

А если залогодержатель-банк предоставит официальное разрешение на заключение этого договора?

13-PetrIvanov > Там, помимо разрешения, ещё нужна будет доверенность на регистрацию, но это техника.
Зарегистрировать переход права с сохранением залога - не проблема, от слова совсем.

Еще интересный вопрос. Застройщик не разглашает информацию о его договоренностях с банком по выплатам заемных средств. Могу ли я напрямую написать в банк с запросом о предоставлению информации о этой залоговой сумме на квартиру, на каких условиях ее погашает застройщик и какие наступят последствия в случае несоблюдения им графика платежей? На квартиру составлен предварительный договор,но в собственность еще не оформлена.

15-PetrIvanov > Написать запрос можете.
Но банк (как и застройщик) имеет право не раскрывать Вам условия кредитного договора. Даже после того, как станете собственником квартиры и залогодателем.

Была такая ситуация. За квартиру отдали деньги в полном обьеме, но далее ничего не происходило. Застройщик тянул время . В итоге предисковое письмо взастройщику, в качестве досудебной подготовки. Затем суд. Иск о признании права собственности, за квартирой, за которую уплачено.

[quote=Пан Валентин;46321898] Была такая ситуация. За квартиру отдали деньги в полном обьеме, но далее ничего не происходило. Застройщик тянул время . В итоге предисковое письмо взастройщику, в качестве досудебной подготовки. Затем суд. Иск о признании права собственности, за квартирой, за которую уплачено. [/quote]

Но здесь ситуация немного другая. Застройщик готов отдать в собственность готовую квартиру в замен недостроенной, но с залогом, который будет висеть на нем. Вот и думаю, что сейчас оформлю в собственность, сделаю там ремонт, а потом этот г...н обанкротиться и банк придет забирать квартиру.

Если квартира с обременение, как вы оформите право собственности? Думаю, что вам нужно обратиться в банк и решать с ними.

[quote=PetrIvanov;46321922] а потом этот г...н обанкротиться и банк придет забирать квартиру. [/quote]
Если у банка не будет никакой возможности получить с Вас деньги в размере залога, тогда "придут за квартирой". Но это маловероятно в случае с работающим гражданином (не инвалидом,не иждивенцем, дееспособным). Растянутое во времени погашение суммы залога по решению суда - вот Ваша перспектива.

[quote=LaPatrie;46325285]Растянутое во времени погашение суммы залога по решению суда - вот Ваша перспектива. [/quote]
Не пугайте небылицами.
Банк не сможет заявить к залогодателю [b]денежное[/b] требование, нет никаких оснований.
Единственное, что может банк (и суд по его заявлению) - обратить взыскание на залог.
Денежные требования - только к застройщику.

При любом способе обращения взыскания на предмет залога и в любое время до момента его реализации залогодатель вправе прекратить взыскание за счет заложенного имущества, исполнив обеспеченное залогом обязательство, а также возместив банку все расходы, понесенные им при обращении взыскания на предмет залога (п. 4 ст. 348 ГК РФ). Не этот ли вариант изберет Петр Иванов? Прошу извинить за некорректные формулировки. Суть дела, по-моему, это не меняет. Если я правильно понял, Петр Иванов задает вопрос: чем для него это может закончиться? Ведь застройщик хитрит.