Договор купли/продажи с отсрочкой платежа
 

Здравствуйте уважаемые форумчане!
Очень нужна консультация по купле/продаже недвижимости с отсрочкой платежа.
Ситуация следующая.
В трёхкомнатной квартире два хозяина, у одного две комнаты, а у меня одна комната(имеется свидетельство и отдельный лицевой счёт), при этом санузел и кухня общие. Я решил продать свою комнату, а мои соседи(сособственники) решили её выкупить. Цена за комнату - 1 млн. руб. Но выкупить они смогут только при помощи ипотеки. Банк одобряет им ипотеку на 800 т.р. Таким образом оплатить они хотят двумя этапами, сначала 800 т.р., а потом до конца года ещё 200 т.р.
Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в этом случае? Что нужно учесть при составлении договора? Если заключить договор с отсрочкой платежа, одобрит ли банк ипотеку?
Заранее спасибо.

0-kazakwxw >
Все зависит от условий ипотеки в Банке.
Что может быть проще, чем задать этот вопрос кредитному эксперту.
Вы,главное, при составлении и согласовании условий договора предусмотрите соблюдение ваших интересов. Пропишите четко сроки и ответственность, оцените их платежеспособность.

Здесь на форуме вам никто не сможет подсказать все нюансы договора. Идите в платную юридическую консультацию, не жмоттесь.

если банк одобряет всего 800 тыр, то я бы задумался о платежеспособности покупателя...

Вы наверно не так поняли -если доля продается за 1млн. рублей, то банк дает ипотечный кредит на 800 тыс. только если будет внесен первоначальный взнос на 200 тыс. рублей. Первоначальный взнос оплачивается покупателем перед выдачей ипотечного кредита. При этом банк потребует предьявить оригинал расписки от покупателя -что эти 200 тыс. рублей вами получены.
Без первоначального взноса ипотечный кредит вообще не дадут. Также стоит учесть что и на 800 тыс. банк выдаст кредит покупателю исходя из его официальных доходов.
А так как хочет покупатель -чтобы вы для банка выдали расписку покупателю и заемщику, что он якобы заплатил вам 200 тыс. рублей, а фактически эти деньги он оплатит в после получения кредита или когда-то позднее, то вы очень рискуете и вас покупатель может и кинуть на эти 200 тыс.рублей. Банк наложит обременение на квартиру и только после выплаты банку кредита в 800 тыс. снимет обременение А у вас какой залог на долг в 200 тыс. рублей ? -никакого. И 200 тыс. слишком мало чтобы, из-за нмх продавать данную квартиру. И как вы докажите что расписка написана без получения денег ? Еще что-ли одну расписку писать что вы ему дали 400 тыс. рублей ? -Так если суд будет, как вы сами докажите что у вас у самого эти 400 тыс были -на счету или где.
Поэтому , лучше не лезть в такие сомнительные схемы, а требовать чтобы вам дали перед сделкой фактически эти 200 тыс . рублей и только тогда и расписку пишите и вообще продаете. Или пока вообще не продавать. Иначе кинут вас.

Официально- банк не одобрит ипотечный кредит при рассрочке платежа первоначального взноса. А неофицильно -если пишите расписку на 200 тыс., без фактического получения этих 200 тыс. перед сделкой , то тогда вас просто кинет покупатель позднее.

4-Iv > Я уточнял у покупателя, то что они дают первоначальный взнос банку, чтобы получить ипотеку - это их дело. По факту я хочу получить 1 млн. Они могут выплатить сначала 800 (которые даёт банк), а потом 200 до конца года, самостоятельно. Если я правильно понимаю, то при таком раскладе, нужно заключать договор с отсрочкой платежа, а когда в договоре указана отсрочка, то на комнату накладывается обременение, пока не будет выплачена полная сумма за комнату. Тогда возникает вопрос, банк выдаёт ипотеку после получения подписанного нами договора купли/продажи? Если да, то выдаст ли банк ипотеку по договору, который уже предусматривает обременение комнаты? Вообще такой вид договора подойдёт для выдачи ипотеки?

6-kazakwxw >вам бы лучше в этот банк на консультацию сходить к специалисту где ипотечные кредиты оформляют , они бы вам растолковали бы возможные варианты , и есть ли они вообще.
вы не поняли -первоначальный взнос в размере 200 тыс.рублей , они должны дать вам , а не банку. И на этот взнос покупатель должен представить банку расписку от вас ,что покупатель комнаты уже заплатил вам эти 200 тыс. И только после этого банк , выдаст решение на выдачу покупателю ипотечного кредита в размере 800 тыс.рублей. Потому что это не просто кредит на 800 тыс , а ипотечный кредит выдаваемый на покупку недвижимости и под залог приобретаемой недвижимости. основным условием по таким кредитам обычно является наличие первоначального взноса не менее 20% от цены покупаемого объекта недвижимости. Это заградительное условие ставится банками самостоятельно или банками по указаниями ЦБ РФ , для того что бы вслучае невыплаты заёмщиком по кредиту 800 тыс. рублей , можно было бы продать с торгов объект недвижимости с рыночной ценой 1 млн.рублей, т.е. чтобы банк мог бы без потерь для себя продать этот предмет залога с дисконтом, при этом банку пришлось продавать только долю в квартире, а не всю квартиру. Ну и также этот заградительный барьер для выдачи подобных кредитов для тех, кто не может подтвердить свое устойчивое финансовое положение -наличием первоначального взноса.
Мог бы банк выдать ипотечный кредит на 1 млн.рублей , взяв при этом в залог всю квартиру, а не долю в ней -это надо спросить в этом банке, может и нет , и залог будет только исходя из покупаемой доли квартиры ,а не всей квартиры , если так то тогда нужно иметь первоначальный взнос. Потому что тут разные условия -по кредиту на покупку недвиги в ипотеку на 800 тыс. Большие сроки и низкие ставки, по потреб.кредиту на 200 тыс. более высокие ставки и короткие сроки, да и залог на такую сумму не нужен банку, но тут будут смотреть уже на платежеспобность заёмщика платить по 2-м кредитам сразу. Могут 2 кредита и не дать.
Второй вопрос -если вы без банка продаете комнату с рассрочкой платежа, за 1 млн.рублей , то конечно вы и накладываете обременение на эту комнату, но вряд ли вашему покупателю дадут потреб.кредит на 800 тыс. и без залога,а в залог его две комнаты не возьмут , да сроки и ставки по потреб.кредиту хуже чем по ипотечному кредиту-срок меньше, ставки выше.
Продавать же за 200 тыс. комнату и с рассрочкой -глупо вообще.
Поэтому вы можете только дать 200 тыс. рублей в долг покупателю комнаты, при этом никаких залогов на эту комнату не будет, так как займ на 200 тыс. должен быть выдан до купли продажи этой комнаты, когда собственником ее будете ещё вы, а не после того как этим собственником станет покупатель. Поэтому в качестве обеспечения вашего займа на 200 тыс. может быть только другое имущество заёмщика , например его машина или его доля в этой квартире -2 комнаты. Если же, вы зарегистрируете залог на долю в квартире 2 комнаты, то банк может и не дать на таких условиях ипотечный кредит на 800 тыс. , поэтому лучше что-то другое в залог брать.
*
Ну а так как вы сами предлагаете -типа после купли продажи в ипотеку с кредитом на 800 тыс. , чтобы покупатель ещё вам вернул 200 тыс. С рассрочкой, то тогда банк На таких условиях не даст ипотеку , так как первоначальный взнос платится перед сделкой купли продажи, и в залог берется имущество покупателя, а не комната собственник который вы на момент выдачи займа .
Оформить же займ на 200 тыс., после купли продажи и ипотечного кредита на 800 тыс, теоретически можно, но практически -вы что хотите наложить младший залог на залог который в залоге у банка ? Вам тогда его вообще вернут только после выплаты по ипотеке лет через 15-20, а не до конца года.
Вообщем если хочет покупатель купить эту комнату пусть ищет сам эти 200 тыс . рублей или вы их ему может дать под залог другого его имущества , или вообще не продавайте пока.

Давать же 200 тыс.под залог имеющейся у заёмщика доли в квартире в виде 2-х комнат, тоже сомнительно так как цена этих комнат намного выше займа в 200 тыс. суд может и отказать в продаже такого предмета залога. Про другие возможные залоги под 200 тыс. вы вообще не говорили . Хорошо бы если у покупателя была бы под залог машина с продажной ценой порядка 400 тыс. рублей.

а нельзя продать комнату за 1.2 млн? 200 тыр первым взносом продавец "получает" от покупателя, 1 млн от банка...

9-Sergey42534 >Если в этом банке, еще про сумму в 1 млн. рублей покупки не знают, то в принципе, можно. Но тогда и аккердитованных оценщиков этого банка нужно попросить о том чтобы они оценку этой комнаты подвели под 1.25 млн. рублей так как банк обычно просит не менее 20% первоначальный взнос. Естественно при увеличении суммы кредита до 1 млн. рублей, банк учтет и доходы заемщика -дадут ли ему уже 1млн. рублей ипотечного кредита -это от его официальных доходов зависит.
А так -да, в принципе, можно по такой схеме в некоторых банках сделку прогонять. Но в этом банке вы должны выяснить что чтобы доказать получение покупателем первоначального взноса, достаточно расписки и все. В некоторых же банках против таких умников , требуют чтобы первоначальный взнос передавался в банке и в присутствии работника банка или безналичным путем со счета продавца на счет покупателя в этом же банке. Тогда такая схема не прокатит.

В Дельтакредит, дают кредит и на первоначальный взнос.
Думаю, в вашем случае это вполне реально. Можно одновременно попробовать взять в этом банке кредит на первоначальный взнос и ипотечный кредит в этом же банке. Потом досрочно кредит на первоначальный взнос вернуть, как покупатель ТС обещал -до конца года.
Так как в залог по кредиту можно представить свою долю в этой квартире (2 комнаты) и затем еще выкупается по ипотечному кредиту последняя доля в этой же квартире.
Правда, у Дельтакредит первоначальный взнос от 25 %
[url]https://www.deltacredit.ru/mortgage-credit/komnata/[/url]
*
Каждому клиенту, планирующему взять новую квартиру в ипотеку, мы готовы предложить:
Дополнительный кредит на первоначальный взнос. Предоставляется под залог имеющейся у Вас недвижимости и является выходом, если суммы собственных средств недостаточно для внесения первоначального взноса по выбранной программе.
[url]https://www.deltacredit.ru/mortgage-credit/gotovaya-kvartira/[/url]
*
Если с этим не получится то у сбербанка пока первоначальный взнос 15 %.

11-Iv >Чтобы дали в банке сразу два кредита -кредит на первоначальный взнос и ипотечный кредит, нужно иметь соответствующий официальный доход, позволяющий одновременно платить по 2-м кредитам ежемесячно. Это порядка 40-50 % от дохода заемщика. Если же не хватает можно взять в созаемщики супруга.

Спасибо за информацию!!!
Пока что сошлись с покупателем на том, что он постарается найти всю сумму, так проще.